Tính thống nhất giữa Luật Đất đai và các quy định pháp luật liên quan

Bài viết nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhằm đảm bảo thống nhất giữa quy định pháp luật đất đai với quy định pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đấu thầu, đầu tư... qua đó đảm bảo hiệu lực, hiệu quả thi hành pháp luật khi Luật Đất đai (sửa đổi) được ban hành.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có liên quan tới 22 luật và nhiều văn bản pháp lý khác. Do đó, tại cuộc họp Ban Chỉ đạo về kết quả thực hiện kế hoạch lấy ý kiến nhân dân và việc tiếp thu, giải trình ý kiến nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (chiều 28/3/2023), Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà chỉ đạo: “Ngoài việc thể chế hoá chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà nước, Dự thảo luật cần tập trung tháo gỡ những vướng mắc, bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 2013, cũng như khắc phục tình trạng giao thoa, chồng chéo, xung đột với các luật khác; thể chế hoá những quy định để tạo thêm động lực, khai thác, sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai".

Ngoài ra, một trong những nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp luật được quy định tại Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) đó là bảo đảm tính hợp hiến, tính hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống pháp luật. Nguyên tắc này cũng được thể hiện xuyên suốt trong quá trình xây dựng văn bản quy phạm pháp luật và cũng là trách nhiệm của Ban soạn thảo, cơ quan thẩm định và các cơ quan thẩm tra của Quốc hội.

Mặc dù dự thảo Luật Đất đai (Điều 4) có đưa ra nguyên tắc áp dụng pháp luật trong trường hợp Luật Đất đai có quy định khác so với Luật khác thì ưu tiên áp dụng Luật Đất đai và có ngoại lệ trong một số trường hợp như: Trình tự, thủ tục đấu giá được quy định tại Luật Đấu giá tài sản hoặc Luật Đấu thầu hoặc việc xử lý, sắp xếp lại tài sản công gắn liền với đất thực hiện theo pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.

Đối với các luật ban hành sau khi Luật Đất đai có hiệu lực mà quy định đặc thù về quản lý, sử dụng đất khác với quy định của Luật Đất đai thì ngay trong luật đó phải xác định cụ thể nội dung thực hiện hoặc không thực hiện các quy định của Luật Đất đai. Quy định này trên thực tiễn rất khó áp dụng, đặc biệt khi hiểu thế nào là quy định khác với Luật Đất đai về pháp luật nội dung hay pháp luật hình thức.

Ngoài ra, việc quy định như Điều 4 hiện hành sẽ hạn chế việc thay đổi và phát triển chính sách pháp luật tại từng thời kỳ, nhất là trong bối cảnh Việt Nam hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu mà đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng.

Do vậy, trong quá trình xây dựng Luật Đất đai, cần kế thừa những chính sách pháp luật có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế, bảo đảm công bằng và bảo đảm tính thống nhất, tính đồng bộ với các pháp luật chuyên ngành khác. Việc bảo đảm tính thống nhất, tính đồng bộ của Luật Đất đai phải được quy phạm hóa trong từng điều khoản của dự thảo Luật Đất đai theo hướng thống nhất, đồng bộ với các luật chuyên ngành. Để góp phần thực hiện định hướng này trên cơ sở nghiên cứu Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các quy định pháp luật liên quan, chúng tôi đề xuất sửa đổi một số quy định liên quan của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), cụ thể như sau:

Quyền sử dụng đất của người nước ngoài

Khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 16 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng. Điều 159 Luật Nhà ở và Điều 19 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ. Theo khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 14 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật Nhà ở năm 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 30/2021/NĐ-CP, để bán nhà ở cho người nước ngoài, dự án của chủ đầu tư phải thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở - nghĩa là đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định là khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua được cụ thể tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và lấy ý kiến các doanh nghiệp, trong đó các doanh nghiệp cũng đang kiến nghị bổ sung quy định về việc cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú ….). Việc Dự thảo Luật Đất đai không đưa tổ chức, cá nhân nước ngoài (thuộc đối tượng được mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam) vào đối tượng sử dụng đất sẽ không đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy để đồng bộ hoá các luật, bên cạnh nhà ở, kiến nghị bổ sung quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua công trình xây dựng theo luật kinh doanh bất động sản vào đối tượng được sử dụng đất. Do đó, chúng tôi đề nghị sửa đổi Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về Người sử dụng đất theo hướng: Bổ sung thêm khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nội dung sau: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”.

Đề xuất này không chỉ nhằm đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất giữa các quy định pháp luật mà còn có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc nhằm tận dụng tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA, góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI đang hoạt động tại Việt Nam và đang đóng góp 21% GDP, phù hợp với xu hướng của các nước phát triển trong khu vực ASEAN, châu Á và trên thế giới cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn liền với đất như một giải pháp khôi phục phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19. Malaysia thành công với chính sách Ngôi nhà thứ 2 (MM2H). Sau đó là Campuchia ban hành chính sách tương tự. Một số quốc gia như và vùng lãnh thổ như: Nhật Bản, Hàn Quốc (Jeju), Đài Loan (Trung Quốc), Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (Dubai), Singapore (Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Phần lớn các nước châu Âu, châu Mỹ và ngay cả châu Phi đều cho phép người nước ngoài sở bất động sản và đất đai. Ngoại lệ, do yếu tố lịch sử, Nam Phi có 10% người da trắng nhưng đang sở hữu phần lớn đất đai tại đất nước này. Tương tự là Namibia, đại bộ phận đất đai thuộc sở hữu của người Đức.

Về bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết số 18-NQ/TW) đã xác định một trong những định hướng hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất là: “Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước”. Thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã có nhiều quy định mới liên quan tới hình thức cho thuê đất trả tiền hàng năm đồng thời quy định hợp lý hơn về quyền của người sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm. Tuy nhiên, một số vấn đề vẫn cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện trong đó có quy định về bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm.

Theo Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì một trong những điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này đi ngược lại với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp thực hiện dự án trong quá trình kinh doanh sản phẩm bất động sản du lịch.

Liên quan tới việc bán, cho thuê mua từng phần diện tích sàn công trình xây dựng, theo khoản 3 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì phần diện tích sàn công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải đáp ứng các điều kiện, trong đó có điều kiện công trình xây dựng phải “được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”. Quy định này đồng nghĩa với việc không cho phép mua bán, cho thuê mua phần diện tích của công trình trên đất thuê trả tiền hàng năm dù cho phần diện tích đó đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại. Điều này sẽ dẫn tới nhiều vướng mắc, bất cập làm “ách tắc toàn bộ giao dịch mua bán bất động sản trên đất thuê trả tiền hàng năm”.

Để khắc phục những hạn chế bất cập nêu trên, chúng tôi đề xuất:

- Sửa đổi Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm; quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; không yêu cầu điều kiện hoàn thành việc xây dựng công trình, tài sản trên đất để chủ đầu tư có thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm.

- Sửa đổi quy định tại khoản 3 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để đảm bảo đồng bộ với Luật Đất đai, cụ thể bỏ điều kiện tại điểm e khoản 3 Điều 15 Dự thảo “công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê”.

Về đấu giá quyền sử dụng đất

Liên quan đến quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, chúng tôi có một số góp ý như sau:

- Nên xem xét lại tính khả thi của quy định về điều kiện đất thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại điểm d khoản 2 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cụ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 126 Dự thảo Luật quy định, đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo điều kiện “có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn”. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về quy hoạch thì không phải mọi trường hợp đều có thể sử dụng kinh phí từ ngân sách nhà nước để thanh toán chi phí lập quy hoạch (Điều 12, Luật Quy hoạch đô thị 2009) trước khi lựa chọn được nhà đầu tư. Hơn nữa, quy hoạch 1/500 của Nhà nước thường không phải “khẩu vị” đầu tư của doanh nghiệp. Như vậy, sau khi trúng thầu, để phù hợp với nhu cầu thay đổi của thị trường, doanh nghiệp xin điều chỉnh và một loạt các thủ tục hành chính mất thời gian và tốn kém được kích hoạt. Do đó, khi Dự thảo Luật quy định điều kiện này thì cần rà soát để thống nhất với quy định của pháp luật liên quan đến quy hoạch (trách nhiệm, thẩm quyền, nguồn kinh phí lập quy hoạch, thời hạn quy hoạch, loại quy hoạch...) để bảo đảm tính khả thi của điều kiện này trong thực tiễn. Chúng tôi đề xuất, chỉ cần có quy hoạch 1/2000 là đủ điều kiện đấu giá, Nhà nước đỡ việc, tiết kiệm chi phí. Đồng thời, doanh nghiệp có thể trực tiếp làm quy hoạch 1/500 phù hợp với quy hoạch 1/2000 và phù hợp với nhu cầu thị trường.

- Cân nhắc điều chỉnh điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá “phải có đề xuất dự án đầu tư ”: Điểm đ khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là “phải có đề xuất dự án đầu tư trên khu đất đưa ra đấu giá và tiến độ thực hiện dự án”. Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định các hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Đấu giá, đấu thầu và chấp thuận nhà đầu tư. Trong đó, khoản 2 Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định rất rõ lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đấu giá được thực hiện “sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư, trừ trường hợp dự án đầu tư không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư”.

Theo quy định của pháp luật về đầu tư, chúng tôi hiểu rằng trước khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã phải ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án với các nội dung về dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền trình và thẩm định. Thông qua quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan nhà nước đã chấp thuận đề xuất dự án đầu tư với các nội dung: Mục tiêu, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ thực hiện, đề xuất nhu cầu sử dụng đất… Chấp thuận chủ trương đầu tư là một phần của hồ sơ mời đấu giá và khi tham gia đấu giá, các nhà đầu tư đều có nghĩa vụ tuân thủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Việc đấu giá trên cùng một mặt bằng sẽ đảm bảo cuộc đấu giá diễn ra cạnh tranh, công bằng, minh bạch. Việc cho phép mỗi nhà đầu tư được đề xuất dự án đầu tư và tiến độ thực hiện khác nhau sẽ không đảm bảo đấu giá trên cùng một mặt bằng. Như vậy, quy định “phải có đề xuất dự án đầu tư” là không phù hợp với quy định tại Luật Đầu tư 2020, chúng tôi đồng ý với một số đề xuất bỏ điều kiện này tại điểm đ khoản 3 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Cơ chế giao đất, cho thuê đất khi nhà đầu tư được chấp thuận nhà đầu tư

Điều 29 Luật Đầu tư 2020 quy định 03 hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư, bao gồm: Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; Chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các trường hợp giao đất, cho thuê đất gồm: Không qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án sử dụng đất và thỏa thuận quyền sử dụng đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa đề cập đến trường hợp giao đất, cho thuê đất khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư. Do đó, thiếu cơ chế rõ ràng để điều chỉnh và không biết sẽ phải tuân theo luật nào. Đây cũng là vướng mắc của nhiều địa phương trong thời gian qua, khi tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án sử dụng đất nhưng chỉ có một nhà đầu tư đăng ký, đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo pháp luật về đấu thầu, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư. Nhiều ý kiến kỳ vọng khoảng trống pháp lý này sẽ được xử lý tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nhằm tạo nên sự đồng bộ, nhất quán giữa các quy định pháp luật.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án, một phần dự án

Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê. Theo đó, đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.

Khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định điều kiện khi chuyển nhượng dự án, một phần dự án là đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng (nên nêu rõ khác nhau về điều kiện và để có giấy chứng nhận thì doanh nghiệp gặp khó khăn gì trong khi đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ).

Như vậy, giữa hai Dự thảo Luật có sự khác biệt trong quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng dự án, một phần dự án. Để khắc phục bất cập này, chúng tôi đề xuất sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đồng nhất với khoản 4 Điều 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể sửa đổi điểm c khoản 1 Điều 53 Dự thảo Luật đất đai như sau:

“1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

c) Đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) của dự án, phần dự án chuyển nhượng đối với Nhà nước. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt”.

Về khái niệm khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 30 Điều 3 Dự thảo Luật Đất đai có quy định: “Khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất là khu vực không được thay đổi mục đích sử dụng đất, gồm: Đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, khu bảo tồn thiên nhiên, khu di sản thiên nhiên, đất trồng lúa 02 vụ trở lên, đất quốc phòng, đất an ninh cần bảo vệ trừ những trường hợp đặc biệt quan trọng cần thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công trình quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định và các công trình hạ tầng phục vụ quản lý chặt chẽ các khu vực này”.

Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất rừng, đất trong khu bảo tồn thiên nhiên và khu di sản nên tương thích, đồng bộ và thống nhất với quy định của Luật Lâm nghiệp, Luật Đầu tư và Luật Di sản văn hóa. Pháp luật về lâm nghiệp, đầu tư và di sản văn hóa đã có các quy định về trường hợp, trình tự, thủ tục và thẩm quyền chủ trương đầu tư tại nơi có đất rừng, đất di sản văn hóa và chuyển mục đích sử dụng rừng và đất rừng. Ngoài ra, Điều 116 và Điều 122 của Dự thảo Luật Đất đai cũng có quy định về cơ quan nhà nước có thẩm quyền và giao Chính phủ quy định cụ thể về trường hợp và tiêu chí chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua. Như vậy, dự thảo Luật Đất đai hiện không tương thích với pháp luật chuyên ngành về đầu tư, di sản văn hóa và lậm nghiệp. Chúng tôi đề nghị bỏ và không quy định nội dung và khái niệm về khu vực quản lý nghiêm ngặt chuyển mục đích sử dụng đất rừng, bao gồm: Đất rừng, khu bảo tồn thiên nhiên và khu di sản thiên nhiên tại Dự thảo Luật Đất đai.

Dự án lấn biển và chế độ sử dụng đất hình thành từ lấn biển

Điều 111 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về phát triển quỹ đất quy định đất đưa vào để tạo quỹ đất gồm cả “Đất được tạo lập từ việc thực hiện dự án lấn biển đầu tư bằng nguồn vốn của Nhà nước”. Điểm đ khoản 2 Điều 64, điểm g khoản 2 Điều 65 của Dự thảo quy định nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện bao gồm: “Khoanh định khu vực lấn biển”, “xác định ranh giới, vị trí, diện tích khu vực lấn biển”.

Để tạo cơ sở thực hiện quy định nêu trên, Dự thảo Luật đấu thầu (sửa đổi) cần bổ sung quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án lấn biển (là dự án đầu tư kinh doanh nhưng không sử dụng đất). Đồng thời, cần sửa đổi Luật Đầu tư để bổ sung quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án lấn biển… tạo hành lang pháp lý triển khai các dự án lấn biển, dự án có cấu phần lấn biển. Cơ sở của đề xuất này là: Hệ thống pháp luật hiện hành chỉ quy định về lựa chọn nhà đầu tư (đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chấp thuận nhà đầu tư) đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, không quy định lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án sử dụng mặt biển (mà sau khi lấn biển sẽ trở thành mặt đất). Như vậy, sửa đổi Luật Đất đai cần gắn với sửa đổi các luật liên quan, gồm Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư để tạo hành lang pháp lý lựa chọn nhà đầu tư các dự án có cấu phần lấn biển (bao gồm dự án sử dụng 100% diện tích mặt nước biển hoặc dự án vừa sử dụng đất, vừa sử dụng mặt nước biển).

Với vị trí trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, Luật Đất đai là đạo luật hết sức quan trọng, có mối quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng lớn đến việc thực thi quy định của nhiều luật khác. Đây cũng là đạo luật phức tạp, tác động đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường của đất nước. Do vậy, việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai cần tính đến yêu cầu về tính thống nhất của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với các luật, nghị quyết có liên quan, trọng tâm là các văn bản điều chỉnh lĩnh vực dân sự, nhà ở, đầu tư, xây dựng, quy hoạch, các luật quy định nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức bộ máy của các cơ quan trong quản lý, sử dụng đất đai ở Trung ương và địa phương. Với những đề xuất trong bài viết này, chúng tôi hy vọng có những gợi mở để cơ quan soạn thảo tiếp tục rà soát, hoàn thiện các quy định nhằm thực hiện yêu cầu nêu trên./.

TS.LS. Đoàn Văn Bình

 Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO