Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được hoàn thiện để trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ Hai, tháng 10/2026. Góp ý vào dự thảo, mới đây HoREA có văn bản số 128/2026/CV-HoREA, bổ sung 15 nhóm vấn đề nhằm tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn, bảo đảm quyền lợi của người sử dụng đất và tạo sự minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là các đề xuất về tách thửa, quyền thuê đất, bảng giá đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển tiếp.
Hoàn thiện chính sách đất đai được kỳ vọng góp phần khơi thông nguồn lực, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.
Trao đổi với phóng viên về các kiến nghị đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết: Hiệp hội cơ bản thống nhất với dự thảo Luật do Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, đồng thời đánh giá cao tinh thần cầu thị, tiếp thu ý kiến của cơ quan soạn thảo. Tuy nhiên, qua nghiên cứu dự thảo, HoREA nhận thấy vẫn còn một số quy định cần tiếp tục hoàn thiện để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật, sát thực tiễn và tháo gỡ các vướng mắc đang tồn tại trên thị trường bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu, một trong những vấn đề cần được làm rõ là quy định về người sử dụng đất. HoREA đề nghị bổ sung “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam” và “hộ gia đình theo quy định của pháp luật về dân sự” vào nhóm người sử dụng đất, nhằm bảo đảm sự đồng bộ với các quy định khác của dự thảo Luật cũng như Bộ luật Dân sự năm 2015.
Về phân định thẩm quyền quản lý đất đai, HoREA đề nghị lựa chọn phương án quy định trực tiếp trong Luật về thẩm quyền của chính quyền cấp tỉnh và cấp xã. Ông Châu cho rằng đây là vấn đề liên quan trực tiếp đến quyền hạn của các cơ quan nhà nước nên cần được quy định ngay trong luật, thay vì giao Chính phủ quy định toàn bộ bằng văn bản dưới luật. Đồng thời, việc phân cấp, ủy quyền phải đi đôi với xác định rõ trách nhiệm của từng cấp, qua đó nâng cao tính chủ động của chính quyền cơ sở nhưng vẫn bảo đảm kiểm soát quyền lực và trách nhiệm giải trình.
Một nội dung khác được HoREA đặc biệt quan tâm là bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự. Hiệp hội đề nghị giữ phương án công chứng, chứng thực đối với các hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất, nhất là các giao dịch có sự tham gia của cá nhân. Theo ông Châu, công chứng, chứng thực không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cơ chế quan trọng để xác định năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện của các bên, hạn chế tình trạng bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép và phòng ngừa tranh chấp về sau.
“Đặc biệt, cần quan tâm bảo vệ người yếu thế trong giao dịch dân sự với bên còn lại là tổ chức, doanh nghiệp; đồng thời nên bổ sung quy định về công chứng hoặc chứng thực văn bản khai nhận di sản, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế để hạn chế tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, ông Châu nêu quan điểm.
Đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất và thu tiền thuê đất hằng năm, HoREA đề nghị mở rộng quyền của người sử dụng đất theo hướng cho phép góp vốn hoặc thế chấp cả “quyền thuê trong hợp đồng thuê đất”, bên cạnh quyền bán, cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Theo ông Châu, quy định này sẽ bảo đảm đầy đủ hơn quyền tài sản của người sử dụng đất và tạo điều kiện để doanh nghiệp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tiếp cận vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh.
HoREA cũng kiến nghị bổ sung cơ chế cho phép hoán đổi diện tích đất tương đương trong trường hợp người có đất bị thu hồi còn có thửa đất khác liền kề. Theo đó, nếu có nhu cầu và đáp ứng điều kiện, người sử dụng đất có thể được chuyển mục đích sử dụng phần đất liền kề sang mục đích của đất bị thu hồi mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích này.
“Đề xuất này xuất phát từ thực tiễn. Có những trường hợp người dân vẫn còn đất liền kề nhưng khác mục đích sử dụng, nếu được hoán đổi thì vừa tạo điều kiện tái định cư tại chỗ, ổn định sinh kế, vừa giảm chi phí bồi thường bằng tiền từ ngân sách nhà nước. Đây là giải pháp có lợi cho cả người dân và Nhà nước nếu được thiết kế chặt chẽ”, ông Lê Hoàng Châu phân tích.
Về chuyển mục đích sử dụng đất, HoREA đề nghị không bắt buộc phải xin phép đối với trường hợp chuyển đất trồng lúa không thuộc khu vực quy hoạch chuyên canh đất trồng lúa sang đất trồng cây ngắn ngày, cây lâu năm hoặc nuôi trồng thủy sản. Theo ông Châu, cách tiếp cận này vừa bảo vệ các vùng đất lúa chuyên canh có vai trò đối với an ninh lương thực, vừa tạo sự linh hoạt cho người dân trong những khu vực chịu tác động của biến đổi khí hậu, xâm nhập mặn hoặc đất bị bạc màu, kém hiệu quả.
Một kiến nghị đáng chú ý khác là HoREA đề xuất bổ sung quy định về tách thửa, hợp thửa đất vào dự thảo Luật Đất đai. Ông Châu cho rằng đây là một quyền rất thiết thực của người sử dụng đất, liên quan trực tiếp đến nhu cầu phân chia tài sản cho con cháu, phân chia di sản thừa kế hoặc chuyển nhượng một phần diện tích đất để tạo nguồn tài chính.
“Đã là quyền của người sử dụng đất thì cần được quy định trong Luật, không nên chỉ giao cho văn bản dưới luật. Việc đưa các nguyên tắc, điều kiện tách thửa, hợp thửa vào Luật sẽ góp phần bảo đảm tính minh bạch, thống nhất và hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng theo một cách khác nhau”, ông Châu nhấn mạnh.
Đối với chính sách giá đất, HoREA đánh giá cao việc dự thảo tiếp tục hoàn thiện cơ chế bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Tuy nhiên, Hiệp hội đề nghị làm rõ thêm các yếu tố hình thành hệ số điều chỉnh, trong đó có mức biến động của thị trường, quy hoạch và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Theo ông Châu, cần có cơ chế đủ rõ để các địa phương có thể xây dựng bảng giá đất sát với thực tế nhưng vẫn bảo đảm tính ổn định, minh bạch và khả năng dự đoán cho người dân, doanh nghiệp.
HoREA đồng thời đặc biệt quan tâm đến các quy định chuyển tiếp. Theo ông Lê Hoàng Châu, đây là nhóm quy định có tác động trực tiếp đến hàng loạt dự án và người sử dụng đất đang trong quá trình thực hiện thủ tục theo Luật Đất đai năm 2024 và các chính sách đã được ban hành trước đó.
Hiệp hội đề nghị có cơ chế bảo đảm công bằng đối với các trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật nhưng bị kéo dài thời gian xác định nghĩa vụ tài chính; đồng thời cho phép nhà đầu tư trong một số dự án đã có quyết định hoặc chấp thuận đầu tư được lựa chọn áp dụng chính sách tài chính đất đai phù hợp giữa quy định cũ và quy định mới, tránh làm phát sinh thêm khó khăn do thay đổi chính sách trong quá trình triển khai dự án.
Đáng chú ý, HoREA đề nghị bổ sung cơ chế xử lý chuyển tiếp đối với các dự án BT tồn đọng, kéo dài và trường hợp hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất nhưng đã thanh toán trong giai đoạn từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025. Theo ông Châu, cần nghiên cứu cơ chế tính lại nghĩa vụ tài chính trong những trường hợp phù hợp để bảo đảm công bằng giữa những người có hoàn cảnh pháp lý tương đồng nhưng thực hiện nghĩa vụ tài chính ở các thời điểm khác nhau.
“Điều quan trọng nhất của quy định chuyển tiếp là phải bảo đảm tính công bằng, không để người dân, doanh nghiệp chịu thiệt chỉ vì chính sách thay đổi trong khi họ không có lỗi hoặc đã thực hiện đúng quy định tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ. Đồng thời, các quy định chuyển tiếp phải đủ rõ để cơ quan thực thi có thể áp dụng thống nhất, tránh phát sinh thêm thủ tục và tranh chấp”, ông Châu nói.
Theo Chủ tịch HoREA, tổng thể các kiến nghị của Hiệp hội đều hướng đến mục tiêu chung là hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai theo hướng minh bạch hơn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, phân định rõ thẩm quyền giữa các cấp chính quyền, bảo đảm tính thống nhất với Bộ luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Quy hoạch, pháp luật về nhà ở và các luật có liên quan; đồng thời xử lý thỏa đáng các vấn đề chuyển tiếp để hạn chế phát sinh điểm nghẽn mới khi Luật được ban hành và có hiệu lực.
“Luật Đất đai có tác động rất rộng, không chỉ đến thị trường bất động sản mà còn trực tiếp đến quyền, lợi ích của người dân, doanh nghiệp và hoạt động quản lý nhà nước. Vì vậy, chúng tôi mong muốn các kiến nghị mang tính thực tiễn này được cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra và Quốc hội tiếp tục xem xét, lựa chọn những giải pháp phù hợp để khi Luật được ban hành có tính khả thi cao, tháo gỡ được các điểm nghẽn và tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội”, ông Lê Hoàng Châu cho biết.
HoREA kỳ vọng các kiến nghị sẽ được xem xét, tiếp thu phù hợp, góp phần hoàn thiện Luật Đất đai theo hướng minh bạch, khả thi, bảo đảm quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp và khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
