Trước định hướng phát triển nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp, HoREA đề xuất hoàn thiện chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào dự thảo Luật Nhà ở. Theo kiến nghị, đây vẫn là nhà ở thương mại nhưng được áp dụng một số cơ chế phù hợp nhằm khuyến khích doanh nghiệp tự nguyện tham gia phát triển, với các hình thức bán, bán trả góp và cho thuê.
HoREA kiến nghị bổ sung chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền.
HoREA muốn “luật hóa” nhà ở thương mại giá phù hợp
Theo đề xuất của HoREA, “nhà ở thương mại giá phù hợp” hướng đến nhiều nhóm đối tượng, trong đó có người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp, các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội và một số tổ chức có nhu cầu.
Điểm đáng chú ý là Hiệp hội đề nghị không đồng nhất nhà ở thương mại giá phù hợp với nhà ở xã hội.
Phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp có thể trở thành cầu nối giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.
HoREA cho rằng nếu đã xác định đây là nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước không nên áp dụng cơ chế khống chế lợi nhuận tối đa như đối với nhà ở xã hội. Doanh nghiệp cần được tự tính toán chi phí, giá thành và lợi nhuận, nhưng giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê phải nằm trong mức giá tối đa do địa phương quy định.
Hiệp hội cũng đề nghị không sử dụng quỹ đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội cho các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, bởi điều này có thể làm giảm nguồn lực đất đai dành cho phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời, HoREA đề xuất các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định, bởi về bản chất đây vẫn là dự án nhà ở thương mại.
Trao đổi về đề xuất này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng thị trường hiện đang rất thiếu những sản phẩm có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.
Theo ông Châu, trong nhiều năm qua, nguồn cung nhà ở thương mại tại TP.HCM có sự dịch chuyển mạnh sang phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm.
Số liệu HoREA dẫn cho thấy năm 2017, phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp tại TP.HCM (cũ) có 12.495 căn, chiếm 29,1% tổng nguồn cung nhà ở thương mại. Đến năm 2020, phân khúc này chỉ còn 163 căn, tương đương 1%. Từ năm 2021 đến 2024, không còn căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường theo thống kê của Hiệp hội.
Trong khi đó, tỷ trọng nhà ở thương mại cao cấp tăng mạnh, có những năm chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung và đến năm 2024 chiếm toàn bộ nguồn cung nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn theo số liệu HoREA tổng hợp.
“Nếu chỉ trông chờ vào nhà ở xã hội thì chưa thể đáp ứng hết nhu cầu về nhà ở của người dân”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, theo nội dung kiến nghị của Hiệp hội.
Nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng giúp người thu nhập trung bình, thu nhập thấp có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở.
Không chỉ dành cho người mua nhà ở xã hội
Một trong những điểm HoREA đặc biệt lưu ý là cần mở rộng nhóm đối tượng được tiếp cận nhà ở thương mại giá phù hợp.
Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường có một lượng lớn người có thu nhập trung bình nhưng không thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là những người có thu nhập thấp nhưng vượt điều kiện để hưởng chính sách nhà ở xã hội.
Các nhóm này vẫn có nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhưng khả năng tài chính lại không đủ để tiếp cận phần lớn sản phẩm thương mại hiện nay.
HoREA vì vậy cho rằng cần tạo thêm một phân khúc nằm giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường.
“Nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp không thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội, đồng thời tạo thêm lựa chọn cho những người muốn mua nhà nhưng không muốn hoặc không thể chờ đợi nguồn cung nhà ở xã hội”, ông Châu phân tích.
Theo đề xuất, doanh nghiệp sẽ được khuyến khích tham gia trên cơ sở tự nguyện. HoREA cho rằng không nên có cách tiếp cận theo hướng “ép” doanh nghiệp phải phát triển loại hình này, mà cần tạo cơ chế đủ hấp dẫn để doanh nghiệp thấy đây là phân khúc có thị trường và hiệu quả kinh doanh phù hợp.
Đề xuất địa phương quy định “giá trần”
Về giá bán, HoREA đề nghị chủ đầu tư được quyền quyết định giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê trong dự án, nhưng không vượt quá mức giá tối đa do UBND cấp tỉnh quy định.
Theo Hiệp hội, địa phương có thể xây dựng một mức giá trần chung hoặc quy định theo từng khu vực nhằm phù hợp với điều kiện thực tế.
Cách làm này, theo ông Lê Hoàng Châu, sẽ tạo dư địa cho doanh nghiệp chủ động tính toán phương án đầu tư.
Những doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, ứng dụng công nghệ, kiểm soát chi phí hoặc có nguồn vốn tốt có thể đưa ra mức giá thấp hơn giá trần và vẫn bảo đảm hiệu quả. Ngược lại, doanh nghiệp không thấy phù hợp có thể không tham gia.
HoREA dẫn lại kinh nghiệm từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2013-2016, khi chính sách quy định mức giá bán tối đa đối với căn hộ thuộc diện được hỗ trợ. Theo Hiệp hội, cơ chế này từng thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia và góp phần đưa thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng.
Kiến nghị cơ chế “luồng xanh” cho dự án
Ngoài chính sách về giá, HoREA còn đề xuất dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế thủ tục đầu tư xây dựng theo hướng ưu tiên, tương tự cơ chế “luồng xanh” đối với nhà ở xã hội.
Hiệp hội cũng đề nghị UBND cấp tỉnh có thể căn cứ điều kiện thực tế của địa phương và từng dự án để quyết định một số chỉ tiêu quy hoạch phù hợp.
Theo HoREA, nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu sẽ phát triển các căn hộ một phòng ở hoặc hai phòng ở. Vì vậy, nếu áp dụng cứng các chỉ tiêu quy hoạch hiện hành, số lượng căn hộ và quy mô dân số của dự án có thể bị hạn chế, trong khi mục tiêu của chính sách là tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tại đô thị.
Về loại hình, HoREA đề xuất nhà ở thương mại giá phù hợp chủ yếu là căn hộ chung cư. Tuy nhiên, tại khu vực nông thôn, miền núi, có thể cho phép phát triển nhà ở thấp tầng để phù hợp đặc thù địa phương.
Không nên “đóng khung” quyền của người mua
Một nội dung khác được HoREA đề xuất điều chỉnh là quy định hạn chế chuyển nhượng nhà ở thương mại giá phù hợp trong thời hạn 5 năm kể từ ngày nhận bàn giao.
Hiệp hội cho rằng nếu đây là nhà ở thương mại và người mua đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cần tôn trọng quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.
“Đã là nhà ở thương mại, dù là nhà ở thương mại giá phù hợp, thì người mua sau khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải được thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định pháp luật”, ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm.
Theo HoREA, việc chuyển nhượng vẫn phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, phí theo quy định của pháp luật.
Hiệp hội đồng thời kiến nghị người mua, mua trả góp nhà ở thương mại giá phù hợp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi theo quy định của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.
Tạo thêm một “van” cho thị trường nhà ở
Theo HoREA, việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp không nhằm thay thế nhà ở xã hội mà tạo thêm một phân khúc để đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của xã hội.
Trong bối cảnh chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 đang được triển khai, việc bổ sung nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ tạo thêm lựa chọn cho người dân, đồng thời giảm áp lực lên chương trình nhà ở xã hội.
HoREA cho rằng nếu được thiết kế hợp lý, chính sách này có thể giúp thị trường bất động sản chuyển dần từ tình trạng lệch về sản phẩm cao cấp sang cơ cấu cân bằng hơn, trong đó chú trọng các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực.
Đây cũng là lý do Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu khôi phục và hoàn thiện nội dung về nhà ở thương mại giá phù hợp trong dự thảo Luật Nhà ở, thay vì bỏ nội dung này khỏi dự thảo ngày 5/8/2026.
Theo ông Lê Hoàng Châu, việc bổ sung “nhà ở thương mại giá phù hợp” không nhằm tạo thêm ưu đãi đơn thuần cho doanh nghiệp, mà quan trọng hơn là mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Nếu được thể chế hóa, phân khúc này có thể trở thành cầu nối giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, giúp người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp nhưng có khả năng tài chính nhất định có thêm cơ hội tiếp cận và sở hữu nhà ở.
