Thị trường bất động sản phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú đã phát triển mạnh trong nhiều năm qua, nhưng khung pháp lý vẫn còn những điểm chưa đồng bộ, dẫn đến vướng mắc trong đầu tư, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận và quản lý, vận hành. Trong bối cảnh du lịch được định hướng trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần sớm hoàn thiện hành lang pháp lý đối với nhóm công trình này theo hướng bao quát, thống nhất và có khả năng thích ứng với những mô hình mới phát sinh trên thị trường.
HoREA kiến nghị hoàn thiện khung pháp lý cho các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú, nhằm đồng bộ quản lý và tháo gỡ vướng mắc cho thị trường. Ảnh minh họa AI.
Đáng chú ý, HoREA đề nghị dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thống nhất sử dụng cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”, thay cho việc liệt kê riêng lẻ từng loại sản phẩm. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cách tiếp cận theo công năng sẽ giúp hạn chế khoảng trống pháp luật, đồng thời bảo đảm việc quản lý các loại hình bất động sản này đồng bộ với pháp luật về đất đai, xây dựng, du lịch, phòng cháy chữa cháy, cư trú và thuế.
Bao quát các mô hình lưu trú
Theo HoREA, các sản phẩm bất động sản có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú đã xuất hiện và phát triển tại Việt Nam từ nhiều năm qua. Trong đó có các công trình phục vụ mục đích du lịch như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch; công trình phục vụ mục đích văn phòng như căn hộ kết hợp văn phòng, căn hộ dịch vụ; cùng những mô hình lưu trú khác đang dần xuất hiện như farmstay, nhà ở riêng lẻ có nhiều phòng cho thuê lưu trú hay “hộp ngủ”.
Các công trình lưu trú, du lịch cần được hoàn thiện khung pháp lý để quản lý đồng bộ, minh bạch.
Hiệp hội cho rằng thực tế này đặt ra yêu cầu pháp luật phải có cách tiếp cận đủ rộng để điều chỉnh không chỉ những sản phẩm đã phổ biến mà cả những mô hình có thể phát sinh trong tương lai.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu pháp luật tiếp tục liệt kê riêng từng loại sản phẩm thì rất khó bảo đảm tính bao quát và ổn định. Khi thị trường xuất hiện một loại hình mới, cơ quan quản lý lại phải xác định sản phẩm đó thuộc nhóm nào, áp dụng điều kiện kinh doanh ra sao.
“Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” theo đó được HoREA đề xuất sử dụng như một khái niệm pháp lý mang tính bao quát, thay thế việc lặp lại hàng loạt tên sản phẩm tại nhiều điều, khoản của dự thảo Luật.
Không hợp thức hóa sai phạm
Theo HoREA, việc hoàn thiện pháp luật lần này cần được đặt trong bối cảnh nhiều dự án được phát triển trong giai đoạn thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng nóng từng phát sinh vướng mắc về đất đai, cấp giấy chứng nhận, huy động vốn và cam kết lợi nhuận.
Hiệp hội nhấn mạnh, tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng không đồng nghĩa với hợp thức hóa sai phạm. Những dự án có vi phạm phải được xử lý theo quy định, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và khắc phục các tồn tại trước khi được xem xét tiếp tục triển khai.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần phân định rõ giữa việc hoàn thiện khung pháp luật cho một loại hình bất động sản và việc xử lý các sai phạm cụ thể của từng dự án. Mục tiêu của chính sách là khơi thông nguồn lực đất đai, đưa các dự án đủ điều kiện hoạt động trở lại, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, nhà đầu tư và Nhà nước.
Hoàn thiện pháp lý được kỳ vọng giúp các dự án đủ điều kiện tháo gỡ vướng mắc, bảo vệ quyền lợi khách hàng và nhà đầu tư. Ảnh: Thành Lâm.
Đề xuất mở rộng quyền mua cho cá nhân nước ngoài
Một nội dung đáng chú ý khác trong kiến nghị của HoREA là đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong công trình xây dựng cao tầng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú.
Theo đề xuất, số lượng phần diện tích sàn xây dựng mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
HoREA cho rằng việc mở rộng quyền tham gia thị trường cho cá nhân nước ngoài có thể đáp ứng nhu cầu của chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế và những người làm việc, lưu trú dài hạn tại Việt Nam. Tuy nhiên, quyền sở hữu và khai thác vẫn phải gắn với các quy định về đất đai, thời hạn sử dụng, cư trú, an ninh trật tự và nghĩa vụ tài chính.
Đồng bộ với pháp luật chuyên ngành
HoREA cũng cho rằng không thể chỉ điều chỉnh nhóm công trình này bằng Luật Kinh doanh bất động sản. Hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh và vận hành còn phải đồng thời tuân thủ pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng, du lịch, phòng cháy chữa cháy, cư trú, thuế và giao dịch điện tử.
Đặc biệt, đối với công trình có hoạt động lưu trú, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và khai báo lưu trú cần được thực hiện đầy đủ. Trường hợp có người nước ngoài lưu trú, cơ sở lưu trú còn phải thực hiện trách nhiệm khai báo tạm trú theo quy định.
Theo ông Lê Hoàng Châu, quản lý chặt không có nghĩa là hạn chế sự phát triển của thị trường. Ngược lại, khi các quy định được xác lập rõ ràng, doanh nghiệp có cơ sở đầu tư, người mua có cơ sở xác định quyền và nghĩa vụ, còn cơ quan quản lý có công cụ để kiểm soát hoạt động kinh doanh.
Bổ sung hợp đồng điện tử, quản lý cho thuê ngắn hạn
Một đề xuất khác của HoREA là bổ sung hợp đồng mẫu đối với hoạt động cho thuê bất động sản ngắn hạn của các nền tảng điện tử kết nối quốc tế được phép hoạt động tại Việt Nam, đồng thời công nhận hợp đồng được thực hiện dưới hình thức văn bản hoặc điện tử.
Theo Hiệp hội, quy định này nhằm phù hợp với xu hướng chuyển đổi số và thực tế giao dịch lưu trú thông qua các nền tảng điện tử. Việc đưa hoạt động này vào khuôn khổ pháp luật cũng góp phần tăng tính minh bạch trong giao dịch, quản lý thuế và xác định trách nhiệm của các bên.
HoREA cho rằng cùng với việc hoàn thiện các quy định về mua bán, cho thuê, thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng, cần xây dựng cơ chế quản lý phù hợp đối với hoạt động khai thác bất động sản lưu trú ngắn hạn.
Từ quản lý từng sản phẩm sang quản lý theo công năng
Điểm xuyên suốt trong kiến nghị của HoREA là chuyển từ cách tiếp cận liệt kê từng sản phẩm sang quy định theo công năng của công trình.
Theo Hiệp hội, việc sử dụng thống nhất cụm từ “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” sẽ tạo ra một khung pháp lý có tính bao quát hơn, không chỉ đối với những sản phẩm đang phổ biến mà còn đối với các mô hình mới có thể xuất hiện trong tương lai.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng đây là vấn đề cần được tính toán ngay trong quá trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, bởi một khung pháp lý tốt không chỉ giải quyết những vướng mắc hiện tại mà còn phải có khả năng thích ứng với sự vận động của thị trường.
Trong bối cảnh nhu cầu du lịch, lưu trú và các dịch vụ phục vụ chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế tiếp tục tăng, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho nhóm công trình này được kỳ vọng sẽ góp phần khai thông nguồn lực, nâng cao tính minh bạch của thị trường và hạn chế những tranh chấp, rủi ro từng phát sinh.
Quan điểm của HoREA là phát triển phải đi cùng quản lý, nhưng quản lý cần dựa trên một khung pháp luật rõ ràng, đồng bộ và có khả năng bao quát thực tiễn thay vì để pháp luật liên tục chạy theo từng tên gọi sản phẩm mới.
HoREA cho rằng, việc hoàn thiện khung pháp lý theo hướng quản lý thống nhất “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú” sẽ giúp bịt khoảng trống pháp luật, tháo gỡ vướng mắc cho thị trường và tạo nền tảng phát triển minh bạch, bền vững, đồng thời bảo đảm quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư và hiệu quả quản lý nhà nước.
