Trong bối cảnh nhiều dự án đầu tư đang gặp vướng mắc do thời hạn hoạt động không còn phù hợp với phương án tài chính, việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý liên quan đến thời hạn dự án và chuyển nhượng đang được đặt ra cấp thiết. Đáng chú ý, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa kiến nghị sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật Đầu tư theo hướng linh hoạt hơn, trong đó đề xuất kéo dài thời hạn đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm và “tính lại” thời hạn đối với một số dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước. Các kiến nghị này được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai dự án, đồng thời khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.
Việc điều chỉnh thời hạn dự án được kỳ vọng tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp tiếp tục triển khai. Ảnh minh họa.
Đề xuất kéo dài thời hạn cho dự án vốn lớn, thu hồi vốn chậm
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng quy định về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư cần được thiết kế linh hoạt hơn để phù hợp với đặc thù của từng dự án và từng địa phương. Theo HoREA, Luật Đầu tư 2025 đã cho phép một số dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm được áp dụng thời hạn hoạt động lên đến 70 năm, song chưa có tiêu chí cụ thể để xác định thế nào là dự án thuộc nhóm này.
Từ thực tế đó, HoREA kiến nghị phân cấp cho HĐND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tiêu chí đối với các dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm. Theo ông Lê Hoàng Châu, cách tiếp cận này sẽ giúp việc xem xét thời hạn dự án sát hơn với điều kiện kinh tế - xã hội, quy mô và đặc thù đầu tư tại từng địa phương.
Theo đề xuất của HoREA, ngoài các dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, nhóm dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm còn có thể bao gồm một số dự án hạ tầng công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghiệp sinh thái, khu công nghệ số tập trung và các dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt. Thời hạn hoạt động của các dự án này có thể được kéo dài nhưng không quá 70 năm.
“Tính lại” thời hạn khi chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư trong nước
Một nội dung được HoREA đặc biệt quan tâm là xử lý thời hạn hoạt động đối với các dự án được chuyển nhượng. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần bổ sung cơ chế cho phép xác định lại thời hạn hoạt động đối với trường hợp toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng cho nhà đầu tư trong nước.
Theo kiến nghị, thời hạn mới có thể được tính từ thời điểm nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, áp dụng trong trường hợp bên nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước và không có nhà đầu tư nước ngoài hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là thành viên, cổ đông.
Gỡ điểm nghẽn pháp lý về thời hạn và chuyển nhượng dự án có thể giúp khai thác hiệu quả hơn nguồn lực đất đai.
HoREA nhận định, nếu chỉ tính phần thời gian còn lại của dự án theo thời hạn ban đầu, một số nhà đầu tư nhận chuyển nhượng có thể không đủ thời gian để triển khai phương án kinh doanh, thu hồi vốn và khai thác hiệu quả dự án. Việc xác định lại thời hạn vì vậy sẽ tạo điều kiện để nhà đầu tư mới thực hiện đầy đủ vòng đời dự án, đồng thời tăng khả năng huy động nguồn lực tư nhân vào thị trường bất động sản.
Gỡ vướng cho các dự án đã hoàn thành nghĩa vụ đất đai
Đối với các dự án đã triển khai trước khi Luật Đầu tư mới có hiệu lực, HoREA cũng đề xuất cơ chế chuyển tiếp nhằm tránh tình trạng dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng thời hạn hoạt động còn lại lại không phù hợp với phương án đầu tư của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, trong trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng là nhà đầu tư trong nước, dự án không thuộc diện bị chấm dứt hoạt động và đã hoàn thành các nghĩa vụ về đất đai, cơ quan có thẩm quyền cần có cơ chế xem xét, quyết định lại thời hạn hoạt động trên cơ sở đề xuất của nhà đầu tư.
HoREA đồng thời đề nghị làm rõ rằng nhà đầu tư trong nước nhận chuyển nhượng không phải tiếp tục thực hiện cam kết chuyển giao không bồi hoàn của nhà đầu tư chuyển nhượng. Theo Hiệp hội, quy định này sẽ góp phần tháo gỡ những dự án đang bị “mắc kẹt” do thời hạn hoạt động còn lại không tương thích với phương án đầu tư mới.
Nhìn tổng thể, các kiến nghị của HoREA do ông Lê Hoàng Châu đại diện cho thấy mục tiêu không chỉ là kéo dài thời hạn dự án, mà còn tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho việc chuyển nhượng và tiếp tục triển khai các dự án đang tồn tại. Nếu được tiếp thu, các quy định này có thể giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong kế hoạch đầu tư dài hạn, đồng thời hạn chế tình trạng nguồn lực đất đai bị đình trệ do vướng mắc về thời hạn pháp lý.
Những kiến nghị của HoREA, dưới sự đề xuất của Chủ tịch Lê Hoàng Châu, hướng tới việc hoàn thiện hành lang pháp lý theo hướng linh hoạt, sát với thực tế triển khai dự án và nhu cầu của nhà đầu tư. Việc tháo gỡ các vướng mắc về thời hạn hoạt động, chuyển nhượng và quy định chuyển tiếp không chỉ giúp doanh nghiệp có thêm cơ sở để tiếp tục triển khai các dự án đang dang dở, mà còn góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, hạn chế lãng phí và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, minh bạch hơn.
