Nguồn cung và giao dịch căn hộ giảm
Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng, Tập đoàn One Mount, trong quý III/2026, thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới và lượng giao dịch do người mua thận trọng trước mặt bằng giá cao cùng lãi suất vay lớn.
Cụ thể, trong quý III, nguồn cung căn hộ mới mở tại Hà Nội đạt khoảng 2.200 căn, giảm 71% theo quý và 70% theo năm; tại TP.HCM, lượng mở bán mới đạt khoảng 2.500 căn, giảm 77% theo quý và 54% theo năm.
Theo One Mount, sau nhịp phục hồi trong nửa đầu năm, các chủ đầu tư cân đối quy mô và tiến độ mở bán theo sức cầu thị trường. Một số dự án mở bán từng quỹ căn để đánh giá mức độ quan tâm của khách hàng, trong khi các dự án khác lùi lịch mở bán do lượng đặt chỗ chưa đạt kỳ vọng. Tháng Ngâu cũng góp phần khiến hoạt động mở bán chậm lại.
Không chỉ thu hẹp về quy mô, cơ cấu nguồn cung cũng có sự dịch chuyển rõ nét khi các dự án tại khu vực nội thành Hà Nội và TP.HCM đóng góp tỷ trọng lớn hơn, thay vì tập trung chủ yếu tại Văn Giang (Hưng Yên) và Bình Dương cũ như các quý trước.
Nguồn cung căn hộ Hà Nội giảm 70%, giá bán vẫn lên tới 127 triệu đồng/m2. Ảnh minh họa/Hữu Thắng
Cũng trong quý III, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM ghi nhận khoảng 1.600 căn giao dịch, giảm 83% so với quý trước và 72% theo năm. Tổng 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ dựa trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu (gồm nguồn cung mở mới và lượng căn hộ còn lại từ quý trước) tại thị trường Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt lần lượt là 67% và 43%.
Thanh khoản trong quý III cũng phản ánh sự thận trọng của người mua trước mặt bằng giá đã tăng mạnh sau giai đoạn 2024-2025 và lãi suất vay duy trì ở mức cao. Trong ngắn hạn, nhóm khách hàng đầu tư có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền khi một phần dòng vốn dịch chuyển sang một số loại hình đầu tư khác. Ngược lại, nhu cầu ở thực vẫn được duy trì và tập trung nhiều hơn vào các dự án của chủ đầu tư uy tín, có sự am hiểu khách hàng và đưa ra được các sản phẩm phù hợp.
Đánh giá về sức mua của thị trường, One Mount Group nhận định: “Trong ngắn hạn, tại Hà Nội, sức mua giảm chỉ là sự điều chỉnh tạm thời sau giai đoạn tăng trưởng nóng của năm 2023-2025, tạo dư địa phát triển ổn định hơn khi các nhà đầu tư “lướt sóng” dần biến mất, nhường chỗ cho tệp khách hàng mua ở thực và đầu tư dài hạn với tiềm lực tài chính tốt. Tương tự với trung tâm TP.HCM, nhu cầu đầu tư dự báo tiếp tục giảm trong quý IV nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì, và tiếp tục dịch chuyển sang các thị trường có giá bán dễ tiếp cận hơn như Bình Dương.”
Chủ đầu tư tăng ưu đãi kích cầu
Trái ngược với mức giảm mạnh trong giao dịch, mặt bằng giá sơ cấp trong quý III/2026 chưa ghi nhận điều chỉnh tương ứng. Tại trung tâm Hà Nội, giá bán trung bình đạt 127 triệu đồng/m2, tăng 6% theo quý và 41% theo năm. Tại TP.HCM cũ, giá bán đạt khoảng 104 triệu đồng/m2, tăng 1% theo quý và 10% theo năm. Khu vực Bình Dương cũ duy trì quanh 60 triệu đồng/m2, đi ngang theo quý và tăng 25% theo năm; Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đạt 67 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 27% theo năm.
One Mount cho rằng, thay vì điều chỉnh trực tiếp giá niêm yết, các chủ đầu tư gia tăng lợi thế cạnh tranh bằng chính sách chiết khấu và hỗ trợ tài chính, chẳng hạn như khách hàng được lựa chọn bàn giao thô để giảm giá thành, tăng chiết khấu và quà tặng, hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài hơn, kéo dài tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho người mua trong giai đoạn trước bàn giao.
Do đó, giá thực trả cuối cùng của người mua được linh hoạt hơn. Tuy nhiên, sự chững lại về giá chỉ duy trì ngắn hạn, giá bán sơ cấp niêm yết thực tế khó giảm do các chi phí phát triển dự án của chủ đầu tư ngày càng cao, bao gồm chi phí quỹ đất, chi phí xây dựng, nhân công,.. nhằm đảm bảo chất lượng sản phẩm tới khách hàng.
Nguồn cung phục hồi có chọn lọc, hạ tầng mở dư địa dài hạn
Triển vọng nguồn cung căn hộ năm 2026-2027 được điều chỉnh giảm so với dự báo trước đó. Tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán mỗi năm dự kiến đạt 23.000-30.000 căn; tại TP.HCM, con số này khoảng 22.000-25.000 căn. Các chủ đầu tư được dự báo sẽ lựa chọn thời điểm ra hàng thận trọng hơn, căn cứ vào tiến độ pháp lý, hạ tầng và sức hấp thụ thực tế.
One Mount nhận định, trong trung và dài hạn, nhu cầu nhà ở tại hai thành phố vẫn được hỗ trợ bởi sự gia tăng của các hộ gia đình trung lưu và nhu cầu đầu tư tích sản. Quá trình điều chỉnh quy hoạch đô thị, tăng vốn tư nhân cho phát triển hạ tầng và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) dọc các tuyến metro được kỳ vọng bổ sung quỹ đất, mở rộng không gian phát triển dự án và từng bước định hình lại bản đồ nguồn cung, giá bán.
Thị trường bất động sản quý IV có thể diễn biến theo 3 kịch bản
Theo tờ Dân Trí, Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) nhận định, thị trường quý IV có thể diễn biến theo ba kịch bản, tùy thuộc vào chi phí vốn và điều kiện kinh tế.
Ở kịch bản lý tưởng, khi chi phí vốn giảm và điều kiện kinh tế cải thiện, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng nhẹ 5-10%, lãi suất thả nổi 10-12% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%.
Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá đi ngang, lãi suất thả nổi 12-14% và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%. Thanh khoản chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phù hợp nhu cầu thực. Trong kịch bản thách thức, lãi suất thả nổi tăng lên 14-16%, nguồn cung chỉ tăng 15-20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Thị trường thứ cấp có thể xuất hiện thêm các trường hợp cơ cấu lại danh mục đầu tư, tạo áp lực giảm giá tại một số tài sản.
Theo DXS-FERI, thị trường đang chuyển trọng tâm từ việc tăng nguồn cung sang tạo thanh khoản thực. Khi người mua ngày càng thận trọng, những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, giá phù hợp và chính sách thanh toán linh hoạt sẽ có lợi thế trong cuộc cạnh tranh giành sức mua.
