Đó là nhận định của Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN về vấn đề mua tài sản bị phát mại hiện nay.
Hiện nay, có sự việc Chi cục thi hành án của môt số tỉnh bán đấu giá tài sản phát mại của doanh nghiệp tại khu nhà xưởng, nhà máy. Tuy nhiên, các tài sản này lại gắn liền với quyền sử dụng đất thuê chưa bị thu hồi. Đồng thời, các tài sản bị phát mại lại nằm trong tổng thể chuỗi tài sản của doanh nghiệp tại nhà máy không nằm trong danh sách bị phát mại. Quyền sử dụng đất thuê đây là đất thuê từ Nhà nước.
Điều này được cho là có thể xảy ra 2 hệ lụy:
Một là, người mua tài sản phát mại không thể sử dụng được tài sản do gắn liền với quyền sử dụng đất của người khác.
Hai là, doanh nghiệp có tài sản bị phát mại cũng không sử dụng được quyền sử dụng đất và các tài sản khác nằm trong tổng thể tài sản bị phát mại.
Điều này gây ra lãng phí về tài sản cho cả doanh nghiệp có tài sản bị phát mại và cả doanh nghiệp mua tài sản bị phát mại.
Phóng viên có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN về vấn đề nêu trên.
PV: Theo ông, tình trạng mua tài sản là nhà máy, nhà xưởng qua đấu giá hiện nay có những rủi ro gì cho các bên?
Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN: Liên quan đến vấn đề bán tài sản là nhà máy, công xưởng, trang thiết bị hoặc các tài sản khác gắn liền với đất thuê của nhà nước hiện nay về mặt pháp lý cần phải lưu ý về các điều kiện cụ thể, nếu không sẽ dẫn đến tính trạng bên bán hoặc bên mua gặp những trở ngại và dẫn đến thiệt hại nặng nề.
Trên thực tế, tài sản bị bán qua cơ quan thi hành án thường là các tài sản do các doanh nghiệp kinh doanh bị vỡ nợ, bị kiện đòi thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không trả được dẫn đến bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền phải đưa ra để thi hành tại cơ quan thi hành án. Tài sản này thường là các nhà xưởng nằm trên các diện tích đất của doanh nghiệp thuê của nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm. Khi đó, cơ quan thi hành án thường độc lập tổ chức bán tài sản đấu giá này theo thông tin tài sản thế chấp tại ngân hàng, người mua không tìm hiểu kỹ thường lao vào mua tài sản nhưng chưa tính đến các điều kiện để có thể có quyền sử dụng đất sau khi mua tài sản, có trường hợp mua được tài sản là nhà xưởng rồi, nhưng sau đó nhà nước không cho bên mua thuê đất, tài sản nhà xưởng đó không được sử dụng vô cùng lãng phí.
Luật sư Lê Cao - Công ty luật FDVN. |
PV:Về mặt pháp lý, hiện luật pháp quy định vấn đề này như thế nào, tại sao có tình trạng bên mua được tài sản lại không được tiếp tục thuê đất của Nhà nước?
Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN: Về mặt pháp lý, theo Điều 189 Luật đất đai 2013, việc bán tài sản là nhà xưởng của doanh nghiệp phải đảm bảo các điều kiện sau: Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật; Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.
Trong khi đó, bên mua cũng buộc phải có đủ điều kiện theo luật định mới được mua và mới được cho thuê đất tiếp để thực hiện dự án, các điều kiện cho bên mua đó là: Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư; Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
PV: Ông có lời khuyên nào để việc mua tài sản qua kênh này thực sự an toàn?
Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN: Trước khi tham gia mua tài sản nhà xưởng, bên mua cũng cần phải tìm hiểu, tự nhận biết và tham khảo các kênh thông tin cũng như chính sách đầu tư vào dự án có nhà xưởng định mua để đảm bảo đủ điều kiện có thể tiếp tục thuê đất. Bởi nếu chỉ mua tài sản mà không được thuê đất thì sẽ không thể sử dụng tài sản đã mua để tiếp tục đầu tư kinh doanh.
Vấn đề nữa là nếu mua chỉ một phần nhà xưởng, máy móc của dự án, thì doanh nghiệp bán tài sản vẫn còn tài sản khác trên đất họ thuê, do đó sẽ có mâu thuẫn trong vấn đề sử dụng chung quyền sử dụng đất, như vậy cần phải tìm hiểu kỹ để tránh các tranh chấp hoặc thiệt hại phát sinh.
PV:Còn về góc độ pháp luật, theo ông nên để các bên tự tìm hiểu hay cần có một ràng buộc pháp lý để việc bán tài sản được đảm bảo chắc chắn quyền cho bên mua tài sản?
Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN: Trên thực tế là hiện luật quy định như vậy nhưng thực tiễn áp dụng sẽ là vấn đề rất khác. Chẳng hạn cần phải hiểu điều kiện về năng lực tài chính, sự không vi phạm pháp luật đất đai… thì ai thẩm định, ai xác nhận cho bên mua khi tham gia đấu giá mua tài sản? Như vậy có nguy cơ lại đẻ thêm các thủ tục giấy phép con được cấp cho bên mua trước khi họ tiến hành mua tài sản là nhà máy. Nhưng ngược lại, bên mua mặc nhiên xem như mình đủ năng lực tài chính, chưa vi phạm pháp luật đất đai gì, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, nhưng đến khi mua xong thì lại không được cơ quan thuê đất chấp nhận thì xử lý như thế nào?
Những vướng mắc trên rõ ràng cần được tháo gỡ. Bởi hiện nay, vấn đề đầu tư, rồi liên quan đến đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nữa, có những trường hợp doanh nghiệp nước ngoài tin chắc là theo luật họ được tiếp tục thuê đất để thực hiện dự án có nhà xưởng đã mua, nhưng thủ tục phía sau, câu chuyện làm gì để có thể được tiếp tục với dự án đó là điều không phải dễ dàng trên thực tế.
PV:Có giải pháp gì về mặt chính sách để đảm bảo quyền lợi cho doanh nghiệp mua tài sản?
Luật sư Lê Cao – Công ty luật FDVN: Chúng ta cần nhất quán trong việc thực hiện luật, nếu dựa trên cơ sở điều kiện để mua và bán tài sản, mọi thứ tương đối rõ ràng. Tuy nhiên khi triển khai, có những vướng víu mà luật không can lượng được. Như thế nào là đủ năng lực để thực hiện dự án đầu tư chẳng hạn, bao nhiêu là đủ, bao nhiêu là vừa, luật không quy định nên dẫn đến sự tùy tiện trong áp dụng. Rủi ro do đó, từ chính sự tùy nghi của các quy phạm pháp luật, và điều này dẫn dắt sự tùy tiện trong áp dụng. Các doanh nghiệp vẫn sẽ gặp khó trong một môi trường kinh doanh chưa được minh định rõ ràng như vậy.
PV:Trân trọng cám ơn Luật sư./.
