Giá nhà tăng cao do cung giảm, cầu tăng mạnh
Theo báo Đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và bình dân. Giá bất động sản tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP.HCM liên tục tăng cao.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ năm 2018 đến nay, nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, khiến giá bất động sản, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và các khu vực phát triển kinh tế trọng điểm tăng mạnh hơn, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, năm 2024 ghi nhận mức quan tâm lớn đến các vấn đề về giá bất động sản và khó khăn khi sở hữu bất động sản. Các cụm từ như “giá bất động sản cao” và “người trẻ khó mua nhà” lần lượt đạt 1.020 và 24.500 lượt tìm kiếm.
“Tại Hà Nội và TP.HCM, nơi có nhu cầu bức thiết về nhà ở, giá bất động sản đã tăng mạnh, nhất là loại hình căn hộ chung cư, phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Nguyễn Quốc Anh nói và thông tin thêm, tại Hà Nội, giá căn hộ chung cư đến cuối năm 2024 đã tăng 58% so với quý I/2023, trong khi tại TP.HCM mức tăng là 17%.
Dưới góc độ là lãnh đạo doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Phó tổng giám đốc Gamuda Land khẳng định, các chủ đầu tư không hào hứng với việc mức giá tăng quá cao, mà họ hy vọng giá tăng ở mức độ vừa phải.
Bà Vân Khanh lý giải, sự tăng trưởng quá nóng thường không mang tính ổn định, gây bất lợi cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà. Chủ đầu tư cũng không được lời nhiều hơn, người mua nhà thì hoàn toàn chịu thiệt thòi.
“Tôi kỳ vọng mặt bằng giá sẽ mang tính chất bền vững hơn để người mua nhà có thể theo kịp”, bà Vân Khanh nói.
Cùng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành chia sẻ, bản thân các doanh nghiệp cũng phải chịu áp lực không hề nhỏ khi giá đất tăng mạnh, cùng với chi phí sử dụng đất mà chủ đầu tư phải chi trả. Những yếu tố này đã đẩy giá bán cuối cùng lên mức khó tiếp cận.
Cụ thể, ông Nghĩa phân tích, với mức giá 50 triệu đồng/m2 thì cấu thành sẽ bao gồm 40% là chi phí xây dựng, 20% là giá đất và tiền sử dụng đất, 20% là chi phí tài chính, chủ yếu là chi phí vay vốn. Ngoài ra, còn có các chi phí khác như thiết kế, quản lý dự án, sau bán hàng, chi phí marketing, tổng cộng khoảng 10%. Thực tế, phần lợi nhuận chỉ còn lại khoảng 10%. Tuy nhiên, với những dự án có quỹ đất rẻ được mua từ trước hoặc tận dụng nguồn vốn ứng trước từ khách hàng, chi phí tài chính có thể giảm đáng kể, giúp tăng biên lợi nhuận lên khoảng 30%.
“Nhà đầu tư thường kỳ vọng lợi nhuận ở mức 7%/năm, tương đương 35% cho một dự án kéo dài 5 năm. Điều này giúp đảm bảo họ thu hồi vốn và đạt được kỳ vọng lợi nhuận cổ đông. Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng đạt được mức lợi nhuận này, đặc biệt nếu quản lý không hiệu quả hoặc thị trường biến động. Bởi thế, việc giảm giá bán là khó xảy ra. Theo quan điểm của tôi, giá trong tương lai có thể chỉ tăng ở mức độ nào đó, chứ không giảm mạnh, do các yếu tố về chi phí đầu tư và nhu cầu thị trường”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Giải bài toán giá nhà cao như thế nào?
Chi phí đầu tư cao, nên vẫn khó giảm giá nhà trong năm 2025. Ảnh minh hoạ
Theo ông Cấn Văn Lực - thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, một trong những giải pháp tốt nhất là phải tăng được nguồn cung nhà ở, nhất là nguồn cung nhà ở xã hội. Đặc biệt là cần tháo gỡ, giải quyết nhanh các dự án BĐS còn vướng mắc, tồn đọng hoặc bỏ hoang trong nhiều năm qua.
"Sơ bộ, chỉ tính riêng số lượng các dự án tại Đà Nẵng đã lên tới tầm 200.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 8 tỷ USD. Nếu giải tỏa được, nguồn cung sẽ cực kỳ lớn, chủ đầu tư cũng sẽ bán với giá hấp dẫn hơn"- ông Lực nhấn mạnh đồng thời cho rằng cần sớm thiết lập một cơ sở dữ liệu về đất đai, BĐS, nhà ở đồng bộ nhằm minh bạch hoá thị trường BĐS, vì hiện tại, có rất nhiều thông tin, số liệu khác nhau về thị trường này.
Với góc nhìn lạc quan, ông Lực nhận định rằng có nhiều chính sách mới đã đi vào cuộc sống. Về cơ bản, chúng ta đang trong trạng thái tích cực. Theo Luật Kinh doanh BĐS, sắp tới, Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp để giá BĐS phù hợp hơn cho cả người mua lẫn người bán.
Ngược lại, ông Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung có tăng lên thì giá nhà cũng khó giảm, hay nói cách khác nhà ở xã hội và nhà giá rẻ thì giá nhà sẽ tăng chậm lại chứ không thể giảm.
Trong một báo cáo, VARS dẫn số liệu từ khảo sát mức sống dân cư năm 2023 của Tổng cục Thống kê cho thấy nhóm 20% dân số ở một số địa phương như Hà Nội, TPHCM hay Đà Nẵng có mức thu nhập bình quân 13 - 18 triệu đồng/tháng. Đây là nhóm có khả năng tự mua nhà ở đô thị lớn mà không cần hỗ trợ từ nhà nước. Tuy nhiên, thực tế cho thấy ngay cả nhóm này cũng gặp khó khăn khi mua nhà.
VARS tính toán, giả sử một hộ gia đình có 2 người lao động thuộc nhóm thu nhập cao, tổng thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, tương đương 360 triệu đồng/năm. Theo quy tắc tài chính, chi phí nhà ở không nên vượt quá 1/3 thu nhập, tức khoảng 80 triệu đồng/năm. Trong khi đó, giá căn hộ tại Hà Nội và TPHCM hiện dao động 40 - 70 triệu đồng/m², tức một căn hộ 60 m² có giá 2,5 - 3,5 tỷ đồng.
Nếu mua một căn hộ 3,5 tỷ đồng, người mua phải vay ngân hàng 70% (khoảng 2,45 tỷ đồng) với lãi suất 8%/năm trong 20 năm, trả góp hằng tháng khoảng 25 - 27 triệu đồng, tương đương hơn 300 triệu đồng/năm. Trong khi đó, khả năng chi trả chỉ khoảng 80 triệu đồng/năm. Điều này cho thấy việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn là thách thức lớn, ngay cả với nhóm thu nhập khá.
Thực tế cho thấy nhiều gia đình trẻ thuộc thế hệ 9X và gen Z đã chọn giải pháp thuê nhà mà không tính đến chuyện mua nhà. Ông Nguyễn Quốc Duyệt - Tổng Giám đốc Công ty BĐS Tín Thành cũng khuyên người vay mua nhà nên tính toán kỹ khả năng tài chính, không nên vay quá 50% thu nhập hằng tháng để tránh rơi vào áp lực nợ nần.
Trong khi triển vọng nguồn cung trong năm 2025 vẫn chưa thật sáng, theo CBRE Việt Nam, ước tính năm 2024 nguồn cung thị trường có 30.000 căn hộ (90% trong số đó đến từ thị trường Hà Nội), còn năm 2025 dự kiến 35.000-40.000 căn hộ cho cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TPHCM.
Cho dù thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhưng vấn đề nằm ở chỗ khoảng cách chênh lệch giữa cung - cầu thị trường và sự lệch pha về sản phẩm vẫn diễn ra mạnh mẽ, trong đó 80% nguồn cung mới tại Hà Nội và TPHCM dự kiến vẫn sẽ nằm trong phân khúc cao cấp và hạng sang.
Tại tọa đàm đàm "BĐS 2025: Đường đến thập kỷ tăng trưởng mới" do Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM phối hợp tổ chức, bà Dương Thùy Dung- Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, đánh giá trong vòng 5 năm dù có tăng lên, nhưng nguồn cung vẫn sẽ thấp so với giai đoạn cao điểm trước đây, trong đó vắng bóng cả phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. "Điều này tạo ra một khoảng cách lớn giữa cung và cầu. Ngoài ra, giá bán cũng tăng cao, dẫn đến sự mất cân đối giữa mức giá và khả năng chi trả của người dân", bà Dung nói và cho rằng, hiện tại không có yếu tố nào đủ mạnh để giúp giảm giá bán trên thị trường.
Nhà ở xã hội được cho là giải pháp tích cực giải quyết nguồn cung cũng như giá. Tuy nhiên vẫn khó vì nhà đầu tư tư nhân không thấy hấp dẫn về lợi nhuận. Trong báo cáo gần đây của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2021 đến hết 2024 thành phố chỉ có 10 dự án nhà ở xã hội, trong đó còn 4 dự án đang triển khai thi công với tổng số căn nhà gần 6.000 căn.Trong khi đó, gói tín dụng ưu đãi có gói 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội đi vào thực tế từ tháng 4/2023 nhưng tỷ lệ giải ngân rất thấp
Tuy nhiên, năm 2025, nhiều chuyên gia tài chính cho rằng tình hình sẽ tích cực hơn khi mà tăng trưởng tín dụng dự kiến đạt mục tiêu 15%. Ở góc nhìn khác, đó là câu chuyện lãi suất, theo ông Hoàng Huy (Công ty chứng khoán Maybank), mặt bằng lãi suất ở mức thấp hiện nay vẫn được cho là phù hợp với tình hình chung, nhưng nếu trong trường hợp lãi suất tăng thêm thì sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Lãi vay tăng không chỉ tăng phí trả góp hàng tháng mà còn khiến người mua e ngại cho dù có đủ khả năng tài chính, có thể dẫn đến giao dịch chậm lại.
"Duy trì môi trường lãi suất ổn định hoặc tăng vừa phải là điều cần thiết để đảm bảo nhu cầu bền vững trên thị trường BĐS. Bất kỳ đợt tăng mạnh nào cũng làm suy yếu quá trình phục hồi và có thể làm chậm đà tăng trưởng trong năm 2025", ông Huy đánh giá.
