Thị trường bất động sản đến 2030: Cơ hội song hành cùng thách thức
Trao đổi với PV ĐS&PL, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6, nhận định: Từ nay đến năm 2030, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều dư địa và cơ hội cho nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Anh Quê nhận định bức tranh thị trường bất động sản từ nay đến năm 2030 vẫn tồn tại nhiều cơ hội tích cực cho nhà đầu tư.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, việc chưa áp dụng các chính sách đánh thuế đối với bất động sản thứ hai, bất động sản bỏ hoang hay đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng được xem là tín hiệu hỗ trợ tích cực cho thị trường. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất ngân hàng duy trì ở mức không quá cao cũng góp phần cải thiện tâm lý đầu tư. Đặc biệt, bất động sản vẫn là một trong những ngành kinh tế quan trọng, có vai trò thúc đẩy tăng trưởng và lan tỏa tới nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê cũng lưu ý thị trường đang đối mặt với không ít rủi ro. Nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh trong thời gian tới khiến dư địa tăng giá trở nên hạn hẹp, khó có khả năng tăng nhanh như giai đoạn trước. Ngoài ra, lãi suất đang có xu hướng nhích lên, trong khi áp lực từ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản và tỷ lệ nợ xấu tại các ngân hàng vẫn ở mức cao, có thể tạo ra những tác động dây chuyền bất lợi, ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Trong bối cảnh đó, theo ông Quê, cơ hội đầu tư sẽ tập trung vào các khu vực có tiềm năng khai thác du lịch tốt hoặc đang được đầu tư mạnh về hạ tầng nhưng mặt bằng giá chưa tăng nhiều trong thời gian qua như Phú Quốc, Hạ Long… Bên cạnh đó, các địa phương hình thành khu công nghiệp mới cũng được đánh giá phù hợp với chiến lược đầu tư bất động sản tạo dòng tiền. Ngược lại, các dự án quy mô lớn hoặc bất động sản tại khu vực trung tâm các thành phố lớn tiềm ẩn rủi ro cao hơn do mặt bằng giá đã ở mức cao. Ông Quê cho rằng, với những nhà đầu tư có nguồn vốn tự chủ, kiểm soát tốt yếu tố giá bán, pháp lý và quy hoạch, vẫn có thể cân nhắc giải ngân một cách thận trọng và có chọn lọc.
Nhiều phân khúc giàu triển vọng
Theo thống kê của website Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 sẽ ghi nhận hai phân khúc là nhà riêng và chung cư có tiềm năng tăng trưởng mạnh nhất.
Điều này cho thấy người mua có nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, thay thế dần nhóm nhà đầu tư lướt sóng vốn chi phối thị trường trong các giai đoạn trước. Xu hướng này phản ánh rõ sự dịch chuyển của dòng tiền về các sản phẩm phục vụ nhu cầu sinh sống thực tế, có mức giá phù hợp và đáp ứng tốt các tiêu chí về hạ tầng, tiện ích cũng như pháp lý.
Thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận hai phân khúc là nhà riêng và chung cư có tiềm năng tăng trưởng mạnh nhất.(Nguồn: Batdongsan.com.vn)
Trong bối cảnh tín dụng vẫn được kiểm soát chặt chẽ và chi phí vốn chưa giảm sâu, người mua ngày càng thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền, ưu tiên các dự án có khả năng bàn giao sớm, chất lượng xây dựng tốt và phù hợp với khả năng tài chính dài hạn. Đây cũng được xem là yếu tố giúp thị trường từng bước lấy lại sự ổn định và phát triển theo hướng bền vững hơn trong thời gian tới.
Theo ông Nguyễn Quang Minh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại khu vực Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), mặt bằng giá bất động sản trong năm tới khó có sự bứt phá mạnh. Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục trong giai đoạn hồi phục có chọn lọc.
Ông Nguyễn Quang Minh cho biết: “Giá bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục đi ngang và chỉ giảm nhẹ cho đến khi chính sách tín dụng ổn định trở lại. Hiện tại, lãi suất cho vay của các ngân hàng đang tăng mạnh, điều này ảnh hưởng rất lớn đến tính thanh khoản của thị trường”
Ông cho rằng trong bối cảnh chi phí vốn cao, các sản phẩm bất động sản tạo dòng tiền như căn hộ cho thuê hay shophouse không còn hấp dẫn như trước, bởi tỷ suất khai thác trên vốn đang ở mức thấp. Thay vào đó, nhà đầu tư nên cân nhắc các sản phẩm đất nền hoặc dự án tại khu vực có hạ tầng phát triển, nơi tiềm năng tăng giá đến từ quy hoạch và đầu tư công trong trung dài hạn.
Giai đoạn tái cấu trúc và phân hóa rõ rệt
Ở góc nhìn vĩ mô, ông Nguyễn Thế Anh, Giám đốc dự án Hạ Long Xanh (Quảng Ninh), Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản MDLand Việt Nam, cho biết thị trường đang bước vào chu kỳ phát triển mới với nền tảng ổn định hơn.
Theo ông Thế Anh, việc chính sách tiền tệ dần ổn định, lãi suất giảm so với giai đoạn cao điểm, cùng với khung pháp lý mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi) đang tạo điều kiện cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các phân khúc sẽ ngày càng rõ nét.
Lãi suất ngân hàng có nhiều biến động trong thời gian qua (Nguồn: Batdongsan.com.vn)
Các chuyên gia cũng nhận định, không phải mọi loại hình bất động sản đều có cơ hội như nhau trong năm 2026, khi dòng tiền đầu tư có xu hướng tập trung chọn lọc hơn. Trong đó, bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và vừa túi tiền, được xem là nhóm sản phẩm có mức độ an toàn và thanh khoản tốt nhất. Nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn và các đô thị vệ tinh vẫn duy trì ở mức cao, trong khi nguồn cung bị hạn chế trong nhiều năm qua, khiến những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và gắn với hạ tầng giao thông tiếp tục được nhà đầu tư ưu tiên.
Ông Nguyễn Thế Anh, Giám đốc dự án Hạ Long Xanh – Quảng Ninh, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản MDLand Việt Nam.
Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và logistics cũng được đánh giá là phân khúc giàu tiềm năng trong trung và dài hạn nhờ hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, sự gia tăng dòng vốn FDI cũng như sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử. Đây được xem là nhóm tài sản có dòng tiền cho thuê ổn định và ít chịu tác động bởi các chu kỳ “nóng – lạnh” của thị trường nhà ở truyền thống.
Ngoài ra, các dự án bất động sản tại những khu đô thị mới, khu vực được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và quy hoạch bài bản cũng được kỳ vọng sẽ mang lại dư địa tăng giá bền vững. Những mô hình đô thị tích hợp “all-in-one”, đáp ứng đồng bộ nhu cầu ở, làm việc, dịch vụ và giải trí, đang dần trở thành xu hướng phát triển chủ đạo và thu hút sự quan tâm của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.
Ưu tiên dài hạn, hạn chế lướt sóng trong năm 2026
Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa phục hồi đồng đều giữa các phân khúc, nhiều chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy, ưu tiên chiến lược đầu tư giá trị và trung – dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh trong ngắn hạn. Theo đó, dòng vốn nên được tập trung vào những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ổn định, đồng thời ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và tiến độ triển khai rõ ràng. Việc giải ngân cũng cần được thực hiện có chọn lọc, tránh tâm lý chạy theo các đợt “sóng” ngắn hạn khi thị trường xuất hiện tín hiệu phục hồi cục bộ.
Khảo sát nhanh tại dự án Ocean City Hà Nội, có quy mô >1.200ha, là một trong những dự án có tiềm năng tăng giá và kinh doanh lớn. Nhờ vị trí đắc địa phía Đông, hạ tầng kết nối (Vành đai 3.5) thần tốc, và cộng đồng cư dân lên tới 80.000 người (cuối 2024). Điều này cho thấy những khu đô thị có hạ tầng kết nối tốt, mật độ cư dân cao và hệ thống tiện ích hoàn chỉnh đang hình thành nhu cầu ở thực và tiêu dùng ổn định. Chính các yếu tố này tạo nền tảng cho giá trị bất động sản tăng trưởng theo thời gian, thay vì phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, các nhà đầu tư có xu hướng tập trung vào các sản phẩm bất động sản dài hạn, ưu tiên khả năng khai thác bền vững và hạn chế các chiến lược lướt sóng trong thời gian tới.
Phân khu Vịnh Xanh tại Vinhomes Ocean Park 3 được đánh giá còn nhiều tiềm năng.
Mặc dù triển vọng trung và dài hạn được đánh giá tích cực hơn, thị trường bất động sản năm 2026 vẫn đối mặt với không ít rủi ro và thách thức. Áp lực về vốn và dòng tiền tiếp tục là bài toán lớn đối với các chủ đầu tư có năng lực tài chính hạn chế, trong khi quá trình hoàn thiện và triển khai thủ tục pháp lý tại nhiều địa phương vẫn cần thêm thời gian để đồng bộ.
Hiện nay, thanh khoản thị trường được dự báo chỉ cải thiện ở những phân khúc phù hợp với nhu cầu thực, còn các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc định giá cao sẽ tiếp tục gặp khó.
Ngoài ra, những biến động của kinh tế vĩ mô toàn cầu như lạm phát, chính sách lãi suất quốc tế hay yếu tố địa chính trị vẫn có thể tác động gián tiếp đến dòng vốn đầu tư trong nước.
Thị trường khó, chuyên gia khuyên gì?
Để hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả đầu tư, giới chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần kiểm soát chặt chẽ đòn bẩy tài chính, tránh vay vốn vượt quá khả năng chi trả; đồng thời dành thời gian nghiên cứu kỹ pháp lý, quy hoạch cũng như năng lực của chủ đầu tư trước khi đưa ra quyết định. Việc đa dạng hóa danh mục đầu tư nhằm phân tán rủi ro và duy trì tư duy đầu tư dài hạn, kiên nhẫn với chiến lược đã lựa chọn, được xem là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư thích ứng tốt hơn trong giai đoạn thị trường đang sàng lọc và tái cấu trúc.
Có thể thấy, thị trường bất động sản năm 2026 vẫn tiềm ẩn nhiều cơ hội nhưng không còn chỗ cho đầu tư cảm tính và chạy theo “sóng” ngắn hạn. Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc mạnh mẽ, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kỷ luật tài chính và tập trung vào giá trị thực của sản phẩm sẽ là nhóm có khả năng thích ứng tốt và nắm bắt được lợi thế bền vững trong chu kỳ mới.
