Thời gian gần đây tình trạng bất động sản ở nhiều tỉnh thành “nhảy múa" không ngớt, giá đất tăng theo từng giờ. “Cò đất" góp công rất lớn trong hiện tượng “sốt đất" lần này.
Người người mua đất, nhà nhà bán đất
Theo khảo sát của PV, ngay từ đầu năm 2021, tại nhiều địa phương, giá đất rục rịch tăng, môi giới các nơi nườm nượp đổ về bất chấp tình hình dịch bệnh bùng phát trước đó. Một số diễn đàn mua bán bất động sản cập nhật liên tục giá đất tại những điểm nóng như: Thủy Nguyên (Hải Phòng), khu cảng cạn Vĩnh Phúc, Gia Viễn (Ninh Bình), Phù Khê (Từ Sơn, Bắc Ninh), TP.HCM, Vĩnh Long, Quảng Trị...
Gần đây, dọc theo tuyến đường từ cầu Nhật Tân hướng về xã Xuân Canh (huyện Đông Anh, Hà Nội), những ngày gần đây, nhiều biển quảng cáo mua bán đất đai đã được người dân cắm khắp dọc đường, những nhóm môi giới kê bàn chào mời người mua.
Trong câu chuyện phiếm ngày thường của người dân nơi đây, giá đất là từ được nhắc đến nhiều nhất, nhà này bán mảnh vườn được vài tỷ, nhà kia mấy nay đóng cửa hàng đi môi giới đất... Trong vai một khách hàng cần tìm một mảnh đất đẹp để đầu tư, đón đầu quy hoạch phân khu đô thị sông Hồng sắp tới, nhóm PV ĐS&PL được một người tên Lan mời chào rất nhiệt tình. Người môi giới dẫn chúng tôi đi xem đất quanh xã Xuân Canh và dừng lại ở một mảnh đất ở gần mặt sông, sát khu vực quy hoạch.
Ngay sau đó, Lan liên tục chào mời, đưa ra các định hướng đầu tư và nhận xét đây là mảnh đất cực đẹp, đang được nhiều người “nhòm ngó” nên không cần băn khoăn gì hết. "Mới tháng trước, đất các khu vực ven sông xã Xuân Canh chỉ dao động từ 17- 18 triệu đồng/m2 thì giờ đã lên đến hơn 30 triệu đồng/m2 ", Lan tiếp lời.
Tiếp đó, các lô đất ở xã Hải Bối có vị trí đẹp, đường giao thông thuận lợi hiện nay có giá dao động khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 . Mảnh nằm phía trong giá dao động khoảng 20 -30 triệu đồng/m2 .
"Đất Đông Anh tăng giá bởi các thông tin tích cực khiến nhiều nhà đầu tư kỳ vọng đất ở khu vực này sẽ tăng mạnh, nhất là sau khi đồ án quy hoạch hoàn tất hồ sơ.
Thông tin quy hoạch khu đô thị mới đẩy giá bất động sản tăng cao. |
Nếu muốn mua đất đẹp, mặt đường sẽ không còn giá như trước đây nữa. lô đất 1 mặt tiền hiện tại sẽ có giá khoảng 30 đồng/m2 , khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2 với nhà 2 mặt tiền. Sau này, nếu quy hoạch triển khai thực hiện thì giá đất còn tăng cao nữa, nên giá 80 - 90 triệu đồng là chuyện bình thường", nhân viên môi giới liên tục phân tích, đưa ra thông tin như một chuyên gia bất động sản kỳ cựu.
Theo tìm hiểu của PV, giá đất tại Đông Anh không phải tăng theo ngày mà giá đất tăng theo từng giờ. Giá đất tại đây đã tăng ít nhất từ 15-20%. Thậm chí, khu vực cao nhất đã tăng lên gấp đôi so với giá ban đầu.
Đáng chú ý, tại khu vực xã Xuân Canh giá đất tăng nhanh và mạnh nhất. Nếu vào khoảng 20 ngày trước, giá đất tại đây dao động trong mức giá 17-18 triệu đồng/m2 . Thì hiện tại, giá đất đã tăng lên khoảng 30 triệu đồng/m2 . Đây là mức giá của mảnh đất nằm trong khu vực hẻm, ngõ.
Đất "sốt" nhờ "cò"?
Trao đổi với PV ĐS&PL, chị Đỗ Xuân Th. (quê Tuyên Quang) – một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết: “Tình hình mua bán đất tại Đông Anh hiện đang rất nóng, nên các môi giới đất tập trung về đây rất đông, họ chia ra thành từng nhóm để chào mời khách hàng, thậm chí còn liên kết với nhau để có thể bán được sản phẩm, mỗi sản phẩm thường được cắt từ 3- 5% tùy từng khu diện tích, giá trị của khu đất đó. Ngoài ra, nếu bán miếng đất với mức giá cao hơn lúc ban đầu chủ sở hữu miếng đất đó đề ra thì tất cả số tiền chênh đó môi giới sẽ được hưởng”.
Chị Th. tiết lộ thêm, trong quá trình giao dịch, người môi giới thường sẽ kiếm thêm từ 20 – 50 triệu đồng từ việc nhận làm các hồ sơ chuyển đổi trong thời gian nhanh nhất. Ngoài ra, để được hưởng phần trăm cao, người môi giới thường sẽ đẩy giá cao lên từ 1 – 2%, thậm chí được đẩy lên 10 - 20% đối với những khu vực đất có dự án lớn chuẩn bị thi công.
Từ đó có thể thấy, giá đất càng cao thì người môi giới càng được hưởng nhiều từ việc bán đất. Do vậy, hiện tượng giá đất tăng theo từng ngày thường có thể chỉ là những chiêu trò của các “cò đất” tạo nên những cơn “sốt đất ảo” để trục lợi.
Hiện tượng giá đất ảo này không chỉ xuất hiện tại khu vực Đông Anh - Hà Nội mà hiện tượng này còn xuất hiện ở các tỉnh thành khác như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Phước... Chính làn sóng “sốt đất" này cũng tạo nên những lo ngại về bất động sản ảo trên thị trường hiện nay.
Giữa muôn trùng thông tin giá đất khắp nơi tăng giá bất ngờ, "sốt nóng" nhờ dòng tiền từ dân cư hay kênh chứng khoán đổ về, câu hỏi được đặt ra đó là “Sốt đất phải chăng chỉ là sốt ảo?”, liệu giá đất tăng bởi chính những “cò đất" sử dụng những chiêu trò để đánh lừa tâm lý của người mua? Họ thường tụ lại ở một chỗ nhằm tạo nên không khí sôi động ở một khu vực nhất định đó. Đồng thời, tự bàn tán và đưa ra những thông tin và giá cả không có cơ sở với mục đích tạo cơn sốt ảo nhằm kiếm lời.
Hơn thế, “cò đất" còn tự tin đưa ra những cam kết, những hiệu quả sau đầu tư vô cùng hấp dẫn. Điều này cũng góp phần làm cho những nhà đầu tư đất phần nào bị “lung lay" tinh thần qua những lời “chào bán” có cánh đó. Cụ thể, tình trạng “tạo sóng, thổi giá" khiến thị trường bất động sản Đông Anh “sốt" lên từng giờ.
Cảnh giác với tình trạng “sốt đất"
Một số chuyên gia BĐS cũng đã đưa ra nhận định rằng “sốt đất" là hiện tượng giá đất tăng theo chiều hướng chóng mặt và đột ngột. Hiện tượng tăng giá đất này chỉ là nhất thời và đột biến trên diện rộng. Cùng với đó, theo các chuyên gia, những nhà đầu tư bất động sản cần tỉnh táo và thận trọng trước khi quyết định mua đất đầu tư tránh tình trạng “sốt đất ảo”.
Đơn cử như, giá đất của các dự án khu vực thị xã Từ Sơn - Bắc Ninh giá của các lô đất tăng 200-300 triệu đồng/lô đất. Còn tại Bắc Giang, mức giá cũng được “thổi" lên gấp đôi so với thời gian trước Tết. Nếu mức giá ban đầu được rao bán với khoảng giá 20-30 triệu/m2 thì nay cũng được “hét" giá hơn 40 triệu đồng/m2 . Đặc biệt, làn sóng “sốt đất" này càng dâng trào khi vào tới Hà Nội. Các khu vực ở Hà Nội như: Đan Phượng, Hoài Đức, Đông Anh... giá đất tăng đột biến theo giờ.
Trao đổi với PV ĐS&PL, Ông Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch hội Môi giới bất động sản Việt Nam) cho biết: “Nhà đất đang sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt sau 1 tháng, thậm chí có nơi tăng giá 2 - 3 lần. Dân thì bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng rút ra để đầu tư”.
Theo đại diện hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại nhiều địa phương, đã có hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí tung tin, tạo dựng tài liệu giả để tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
Đó còn là hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn... xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi thường xuyên tập trung ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. Ông Đính cho rằng “Đây không phải lực lượng môi giới BĐS chuyên nghiệp đang hoạt động tại các sàn giao dịch BĐS chuyên nghiệp, uy tín”.
Ngoài ra, việc tăng giá đất nóng, sốt có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, gây khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát trển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang... cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ.
Nhằm góp phần kiểm soát hiệu quả hơn thị trường BĐS, vị đại diện hội Môi giới BĐS Việt Nam kiến nghị chính quyền các địa phương phải vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai... đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luât.
Kiến nghị đó cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương đối với các hiện tượng giá đất “nhảy múa”. Đồng thời có biện pháp quản lý hiệu quả các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch trên địa bàn. Từ đó tình trạng “sốt đất ảo” cũng được giảm thiểu, "cò đất” cũng không thể ngang nhiên “thổi giá”.
Không chỉ tại Việt Nam, "cơn sốt" địa ốc đang bùng nổ trên toàn cầu Cơn sốt địa ốc trở nên "nóng" hơn bao giờ hết khi các Chính phủ khắp nhiều quốc gia liên tục bơm hàng nghìn tỷ USD kích thích kinh tế chống lại tác động của đại dịch... Song song với cơn sốt địa ốc tại Mỹ, giá bất động sản nhà ở khắp nơi trên thế giới, từ Amsterdam (Hà Lan) cho tới Auckland (New Zealand) đang tăng mạnh. Điều này làm dấy lên quan ngại về bong bóng bất động sản và có thể sẽ buộc nhiều Chính phủ phải can thiệp để ngăn chặn thị trường tăng quá nóng. Theo Wall Street Journal, từ trước khi đại dịch Covid-19 bùng phát, các nhà hoạch định chính sách trên thế giới đã bắt đầu quan ngại về giá bất động sản tăng cao tại một số nước châu Âu, châu Á và Bắc Mỹ (Canada), đặc biệt là sau nhiều năm nhu cầu tăng mạnh do lãi suất thấp. Giờ đây, cơn sốt địa ốc trở nên "nóng" hơn bao giờ hết khi các Chính phủ khắp thế giới bơm hàng nghìn tỷ USD kích thích kinh tế chống lại tác động của đại dịch và sự thay đổi trong hành vi mua hàng bởi nhiều người phải làm việc tại nhà. | |
Nhiều cơn "sốt đất" trong quá khứ đến giờ vẫn đang để lại bài học nhãn tiền Nhận định về thực trạng trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, sốt đất không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn khu vực có sốt mà tình trạng này còn gây nên hiện tượng người dân đòi đền bù giá cao. Tình trạng này diễn ra ở nhiều khu vực, làm bế tắc cho nhiều dự án phát triển bất động sản. Bởi vậy, về phía chính quyền địa phương, để hạn chế tình trạng "sốt đất" bất thường, cần công khai quy hoạch được duyệt, kiểm tra, xử lý nghiêm việc chuyển nhượng đất đai sai quy định. Nhiều cơn "sốt đất" trong quá khứ đến giờ vẫn đang để lại bài học nhãn tiền nhưng hình như không có "sức nặng" đối với nhà đầu tư. Ví như cơn sốt đất khu vực Ba Vì sau khi điều chỉnh địa giới hành chính thành phố Hà Nội năm 2008. Khi có thông tin quy hoạch Thủ đô sẽ chuyển trung tâm hành chính các bộ, ngành tại Ba Vì, năm 2009 đã xảy ra sốt đất tại các xã trong dự kiến quy hoạch. Đến năm 2011, khi Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch xây dựng Thủ đô đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2050 không có quy hoạch trung tâm hành chính ở khu vực này, giao dịch đất đai ở đây đã không còn và hậu quả là nhiều nhà đầu tư hiện vẫn bị chôn vốn. Tuy vậy, tình trạng "sốt đất" ăn theo thông tin quy hoạch vẫn cứ lặp đi lặp lại tại Hà Nội và một số địa phương trên cả nước. |
Thanh Hương
Bài đăng trên ấn phẩm tạp chí in Đời sống & Pháp luật số Thứ 5 (53)
