Bí quyết đầu tư bất động sản cho thuê để "tiền vào như nước"

Theo nhiều chuyên gia, bất động sản (BĐS) hiện đang có mức giá tốt. Báo cáo của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho thấy, quý I/2015, lượng hàng tồn kho đã giảm gần 12.900 tỷ đồng. Lượng giao dịch BĐS tại Tp.HCM và Hà Nội tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm 2014.

Như vậy, diễn biến này phù hợp với kết quả do Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia khảo sát là niềm tin vào thị trường tăng lên. Cụ thể, tỷ lệ người tham gia khảo sát cho hay đang đầu tư vào BĐS tăng mạnh mẽ từ mức 13\% vào đầu năm 2014 lên tới 24\% trong cuối tháng 8/2014.

Ủy ban này đánh giá, Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước chính thức có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 sẽ mở ra nhiều kỳ vọng khơi thông dòng vốn ngân hàng chảy vào BĐS. Thông tư đã thay đổi hệ số rủi ro đối với một số tài sản từ 250\% xuống còn 150\%, trong đó có những khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn dùng để cho vay trung và dài hạn được nâng từ 30\% lên đến 60\%.

BĐS không chỉ là kênh trú ẩn an toàn, có thể nhìn tận mắt tài sản mà còn là loại sản phẩm đặc biệt khi có thể khai thác cho thuê dài hạn, mang lại lợi nhuận ổn định. Ông Nam cho rằng, nhà đầu tư cần áp dụng 5 bí quyết dưới đây để đầu tư bất động sản cho thuê đạt hiệu quả cao.

Vị trí tốt thể hiện qua việc bất động sản đó có thể kết nối hạ tầng giao thông xuyên suốt đi nhiều hướng trong đô thị, gần bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ, khu thể thao, giải trí, thương mại... Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý, chỉ nên chọn bất động sản nằm trong khu vực có thị trường cho thuê sôi động. Tại các đô thị phát triển, vẫn có nhiều khu vực có cư dân đông đúc nhưng lại không phù hợp để cho thuê hoặc có giá thuê thấp. Chọn được vị trí tốt có thể xem là yếu tố quyết định 50 - 60\% sự thành công của suất đầu tư bất động sản cho thuê. Vị trí là yếu tố quyết định khá nhiều đến việc vì sao nhà này đắt khách thuê, nhà kia lại không có ai đến trọ.

Chọn bất động sản cho thuê nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao
Nếu bất động sản cho thuê là chung cư, dự án có càng nhiều căn hộ thì càng dễ cho thuê vì dễ thu hút được các dịch vụ hình thành trong tòa nhà. Quy mô lý tưởng của dự án chung cư để đầu tư là 500 - 1.000 căn hộ, có số nhân khẩu trung bình là 1.500 - 3.000. Nếu bất động sản định đầu tư là nhà phố hoặc biệt thự thì cần chú trọng đến quy mô của khu dân cư hiện hữu. Khu phố có mật độ dân càng cao thì khả năng cho thuê càng tốt. Quy mô lý tưởng của nhà liên kế hoặc biệt thự là nằm trong khu vực có nhiều nhà cửa và sầm uất.

Chọn mua chung cư để cho thuê phải loại trừ ngay lập tức những dự án chậm tiến độ và ưu tiên chọn dự án giao nhà ngay và được trả tiền chậm. Nếu định đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê thì cần tránh chọn tài sản mà phải bỏ thêm vốn để sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại vì sẽ làm kéo dài thời gian khai thác, lỡ mất cơ hội cho thuê và thu lợi nhuận.

Không chỉ khách thuê là người nước ngoài mới đòi hỏi khắt khe về môi trường sống và tiện ích. Hiện nay, ngay cả khách thuê người Việt cũng ngày càng có những yêu cầu cao hơn. Các chuyên gia nước ngoài, những người trẻ có thu nhập cao khi đi thuê nhà luôn muốn các dịch vụ được mang đến ngay tận cửa nhà hoặc tốc độ phục vụ phải nhanh, cộng đồng xung quanh văn minh, môi trường sống trong lành.

Nếu mua nhà nhằm mục đích để ở thì có thể vay 50 - 60\% giá trị căn nhà rồi trả góp dần. Tuy nhiên, đầu tư BĐS cho thuê sẽ có tiêu chí vay khắt khe hơn. Nếu muốn dùng đòn bẩy tài chính trong trường hợp này thì không nên vay quá 30\% tổng giá trị tài sản. Công thức này có thể được hiểu theo 2 cách. Cách thứ nhất là nếu muốn đầu tư một căn nhà giá một tỷ đồng thì chỉ vay 300 triệu đồng. Cách thứ hai là nếu tổng tài sản của nhà đầu tư có 3 tỷ đồng (bao gồm cả BĐS sắp đầu tư) thì có thể vay ở ngưỡng 900 triệu đồng. Với tổng giá trị tài sản 3 tỷ đồng thì nhà đầu tư có thể khai thác cho thuê đạt mức trả nợ gốc và lãi vay an toàn.