Luật sư cho rằng, trước rủi ro của người mua nhà trong các giao dịch bất động sản, quy định bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng là yêu cầu bắt buộc và không thể thay đổi được.
Mới đây, trong bản kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản (BĐS) mà Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ có đề cập nội dung liên quan đến bảo lãnh với nghĩa vụ bàn giao của chủ đầu tư (CĐT) khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 56 Luật Kinh doanh BĐS: “CĐT dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của CĐT đối với khách hàng khi CĐT không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”.
VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh trong mua bán BĐS. Ảnh minh họa |
Theo VNREA, thực tế, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các CĐT triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm thì việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.
Để cấp bảo lãnh thì ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu phải có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm của dự án đã được dùng để thế chấp cho các khoản vay triển khai dự án. Trong khi đó, theo quy định hiện hành của pháp luật thì CĐT dự án chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi đảm bảo cho nghĩa vụ khác. Đồng thời, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.
Ngoài ra, VNREA cho hay, theo Luật Đầu tư, CĐT đã phải ký quỹ để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này, nay lại thêm yêu cầu về bảo lãnh khiến cho CĐT phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể mà người phải gánh chịu các chi phí này là CĐT và người mua.
Nhiều doanh nghiệp cho rằng, quy định này không nên bắt buộc, bởi quy định như vậy chỉ có lợi cho những doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp "sân sau" và bất lợi cho những doanh nghiệp nhỏ. Vì có thể sẽ xảy ra tình trạng nhiều doanh nghiệp lớn hoặc doanh nghiệp "sân sau" được ngân hàng ưu ái và lấy phí thấp (1 - 2%), còn những doanh nghiệp nhỏ “đơn thương độc mã” phải chịu phí cao 5 - 7%.
Doanh nghiệp đề xuất có thể thực hiện bằng cách tiền mua nhà thực hiện bằng chuyển khoản gửi tất cả vào ngân hàng và chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Đây sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng để dùng vào mục đích khác, dự án khác.
Trước những ý kiến như vậy, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo và ban hành cơ chế tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, có thể để doanh nghiệp và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này.
Hoặc Chính phủ bỏ quy định bảo lãnh và thay vào đó là bổ sung quy định một cách hợp lý về việc ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại. Phương án khác là bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng uy tín, độ tín nhiệm của CĐT nào cao sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Tuy nhiên, ở góc đó khác, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, cho rằng, mức bảo lãnh đối với nghĩa vụ bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai lên tới 100% là đương nhiên, vì nguyên lý tài sản 1 tỷ đồng phải bảo lãnh đủ 1 tỷ đồng.
Luật sư Trương Anh Tú |
“Trường hợp tôi bỏ ra 10 tỷ đồng mua nhà nhưng ngân hàng chỉ bảo lãnh 5 tỷ đồng thì 5 tỷ đồng kia của tôi sẽ ra sao, ai chịu trách nhiệm?”, ông Tú nêu giải định.
Cũng theo Chủ tịch Công ty TAT Law firm, trong giao dịch BĐS, hầu hết rủi ro thuộc về người mua nhà chứ không mấy khi đến với người bán, vì người bán "cầm đằng chuôi". Giao dịch BĐS hình thành trong tương lai ở Việt Nam nếu thành công 100 giao dịch thì tới 99 giao dịch là do người mua may mắn, 1 giao dịch còn lại là do…luật sư tư vấn.
Trên thực tế, đã xảy ra rất nhiều trường hợp người mua nhà đã đóng tiền lên đến 95% nhưng có những dự án hàng chục năm qua, người bán vẫn chưa thể bàn giao được nhà. Điển hình là người mua nhà đã dù đóng đủ tiền theo tiến độ nhưng hàng chục năm nay, chủ đầu tư là CTCP Sông Đà Thăng Long vẫn chưa thể bàn giao nhà cho người mua.
Theo Luật sư Trương Anh Tú, trước rủi ro của người mua nhà trong thời gian vừa qua, Nhà nước phải có yêu cầu bắt buộc việc bảo lãnh. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, một số CĐT cũng đã phớt lờ nghĩa vụ bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai.
“Có hằng trăm, hằng nghìn tỷ đồng của người dân đã bị mất oan. Bảo lãnh chính là một dạng bảo hiểm cho giao dịch tài sản đó. Lợi ích của CĐT lớn như thế, tại sao cứ đẩy khó khăn, đẩy giá thành vào người mua?”.
Liên quan đến đề xuất gỡ bỏ chồng chéo giữa ký quỹ và bảo lãnh, Chủ tịch Công ty TAT Law firm cho rằng đây là hai quan hệ pháp luật khác nhau, nên không thể nói là chồng chéo. Ký quỹ là ràng buộc giữa Nhà nước và chủ đầu tư, còn bảo lãnh là trách nhiệm của người bán và người mua.
Như vậy, bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai là điều kiện quan trọng để đảm bảo an toàn cho người mua.
“Đứng trước một giao dịch bất bình đẳng, cần có một cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người mua, cho nên không bao giờ bỏ được quy định bảo lãnh và cũng không có căn cứ, cơ chế nào để giảm được mức bảo lãnh này”, Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh.
Vũ Đậu
