Thị trường bất động sản TP.HCM đang trên đỉnh phục hồi nhưng chỉ với phân khúc trung bình và giá thấp được lợi. Phân khúc căn hộ cao cấp hầu như không còn được nhà đầu tư thứ cấp nhắc tới vì tìm mãi không ra lợi nhuận.
Theo tìm hiểu, tại nhiều dự án, hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán giảm giá 100-200 triệu/căn. Phải chăng căn hộ cao cấp đang dội hàng và nhà đầu tư thứ cấp đang “tháo chạy” khỏi phân khúc này?
Căn hộ hạng sang giảm giá ồ ạt
“Cần tiền bán gấp căn hộ cao cấp Q.5”, “kẹt tiền bán hoàn vốn căn hộ cao cấp ở Q.2”, “cần vốn làm ăn bán lỗ căn hộ cao cấp Q.3”… đó là các thông tin đang rao nhộn nhịp trên mạng internet trong khoảng ba tháng gần đây.
Tại dự án Hà Đô Centrosa (Q.10), khi biết chúng tôi tìm mua lại căn hộ với giá thấp hơn thị trường, một nhân viên môi giới tên Vũ lập tức giới thiệu một lúc tám căn hộ với giá bán hoàn vốn hoặc lỗ từ 50 triệu - 200 triệu đồng/căn. Theo Vũ, đây là số căn hộ do khách hàng gặp khó khăn về tài chính nên gửi công ty bán gấp. Phần lớn các căn hộ này đều được khách hàng đặt mua trong khoảng thời gian khoảng một năm gần đầy.
Tại dự án Sala Đại Quang Minh (Q.2) do Công ty bất động sản Đại Quang Minh làm chủ đầu tư, anh N. mua căn hộ hai phòng ngủ, diện tích 87 m2 cách nay chỉ khoảng hai tháng với giá 4,8 tỉ đồng. Nay đã rao bán bán lỗ đến 200 triệu đồng, chỉ còn 4,6 tỉ đồng.
Một trường hợp khác là tại dự án Star Hill (quận 7), bà Loan, nhà đầu tư thứ cấp, chia sẻ: Tôi “ôm” một căn hộ hạng sang hơn 100m2 tại dự án Star Hill (quận 7) với giá 4,5 tỷ đồng. Nhưng đã gần ba năm, bà Loan chưa thể bán căn hộ này vì chưa có người mua, dù đang rao bán với giá 4,2 tỷ đồng, thấp hơn giá khởi điểm. Trong khi đó, theo bà Loan, nếu tính lãi suất vay đầu tư căn hộ này, bà đã lỗ hơn 400 triệu đồng. Và nếu đầu tư vào dự án khác thuộc căn hộ trung cấp, chỉ cần “lướt sóng”, bà cũng thu về gần 300 triệu với ba suất đầu tư.
| Khu đô thị Sala của Chủ đầu tư Đại Quang Minh |
Anh Phan Anh Tú, một nhân viên môi giới tại quận 2 cho hay anh đang được khách hàng gửi bán hơn 10 căn hộ tại dự án do đơn vị anh phân phối. Mặc dù đã bán gần hết số lượng căn hộ của chủ đầu tư, anh Tú vẫn liên tục nhận thêm lượng căn hộ do khách hàng ký gửi.
Theo anh Tú, những tháng gần đây, việc tìm khách mua nhà giá 35 triệu/m2 cực kỳ khó. Khách hàng ký gửi chấp nhận lỗ với mức chiết khấu và hoa hồng cao nhưng nhu cầu khách mua không có. Các dự án cao cấp mà sàn của anh phân phối đều nằm ở những vị trí đã quá tải về hạ tầng xã hội nên không mấy ai quyết định xuống tiền.
Khó chồng khó cho phân khúc cao cấp
Theo nhận định, 2 năm nay là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản nhưng dường như không dành cho phân khúc cao cấp. Hàng loạt nhà đầu tư thứ cấp nhận định sai diễn biến thị trường đã đổ vốn vào phân khúc này. Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường không thể tạo thanh khoản cho phân khúc hạng sang vì lượng tiền không đủ để hấp thụ nhanh chóng.
Riêng tại thị trường TP.HCM, trong 4 năm qua, tổng quỹ căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư tung ra khoảng 25.000 căn. Có Cty cùng lúc bán ra thị trường hơn 30 dự án. BĐS cao cấp hiện nay tập trung nhiều nhất là các quận Bình Thạnh, quận 2, quận 7… giá bán thấp nhất cũng 40 triệu đồng/m2, không ít dự án có giá bán lên đến hơn 100 triệu đồng/m2. Giá trung bình của phân khúc này khoảng 4 tỷ đồng/căn thì thị trường cần phải có khoảng 100.000 tỷ đồng (hơn 4 tỷ USD) để có thể hấp thụ hết. Đây là con số quá lớn để tiêu thụ trong 1-2 năm.
Khảo sát của Công ty nghiên cứu thị trường CBRE cho thấy, hiện có gần 60% người mua nhà đầu cơ với tỷ lệ vay từ 70 - 90% giá trị bất động sản. Hầu hết các hợp đồng vay thương mại đều không cố định lãi suất. Vì thế khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất, áp lực tài chính đè nặng buộc nhà đầu tư phải chọn giải pháp bán tháo để tránh tồn ứ nguồn hàng kèm gánh nặng lãi suất có thể xảy ra trong tương lai.
| Tổng quỹ căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư tung ra trong 4 năm qua khoảng 25.000 căn. Ảnh minh họa: Zing |
Một số chuyên gia dự báo trong hai năm tới, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp sẽ ngày càng mạnh hơn, bởi hiện tại chưa có dấu hiệu nào sáng sủa. Nguồn cung mới tăng nhanh, các kênh kinh doanh cho thuê căn hộ cao cấp đang ùn ứ, giá cả tụt dốc thảm hại… sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà đầu tư thứ cấp, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) để đầu tư.
Ngoài ra, một nguyên nhân khác cũng được các nhà đầu tư thứ cấp chú ý đó là tình trạng “sốt ảo”. Mấy tháng vừa qua, phân khúc đất nền vùng ven Sài Gòn lên “cơn sốt” ảo đã thu hút dòng tiền của giới đầu tư, khách hàng. Chỉ khi cơn sốt đất nền lắng xuống, thị trường căn hộ mới được cải thiện.
“Thị trường khó càng thêm khó với những thông tin “sốc” gần đây. Đơn cử như đề xuất thanh tra hàng loạt dự án cũng khiến tâm lý khách hàng lung lay. Nhiều doanh nghiệp buộc phải lùi hết kế hoạch ra sản phẩm mới, thay vào đó là dành nhiều thời gian giải thích hoặc chứng minh cho các khách hàng thấy đầy đủ thủ tục pháp lý mà doanh nghiệp đang thực hiện với dự án”, một chủ đầu tư chia sẻ.
Nếu chỉ nhìn qua hiện tượng cắt lỗ của nhà đầu tư thứ cấp sẽ cho thấy bức tranh thị trường BĐS xám xịt. Song thực tế, việc này hết sức có lợi cho những người mua nhà với mục đích để ở vì họ có thể chọn được những sản phẩm ưng ý với mức giá “mềm” hơn. Còn với các khách hàng đầu tư “lướt sóng”, khi thị trường dội hàng, chủ đầu tư và các đơn vị môi giới vẫn sống khỏe vì đã thoát hết hàng, chỉ có khách hàng “chịu trận”.
Minh Nguyễn
