Cơ hội và thách thức
Tại Diễn đàn bất động sản với chủ đề “Siêu đô thị- siêu cơ hội” vừa được tổ chức tại TPHCM, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) cho rằng, điểm khác biệt không gian mới của TPHCM sau mở rộng không chỉ nằm ở quy mô, mà ở khả năng hội tụ các lợi thế về công nghiệp công nghệ cao, cảng biển nước sâu, logistics quốc tế, tài chính - dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao, thông tin trên chuyên trang Đầu tư tài chính của báo Sài Gòn giải phóng.
Hạ tầng giao thông đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển cuiả các dự án nhà ở tại TPHCM trong thời gian qua
TPHCM đang đứng trước cơ hội lớn để bứt phá, nhưng cơ hội chỉ có thể trở thành hiện thực nếu đi cùng những thay đổi về thể chế và mô hình quản trị.Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị đã tạo cơ sở để thành phố phát huy các cơ chế đặc thù, mở rộng quyền chủ động trong quản trị và triển khai các mô hình phát triển phù hợp với một đô thị tiên phong, hội nhập quốc tế.
Định hướng này cũng phù hợp với Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị, đặt mục tiêu đến năm 2045 xây dựng TPHCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của châu Á, tiến tới trở thành đô thị toàn cầu vào năm 2075.
Tuy nhiên, bên cạnh những cơ hội, “siêu đô thị” cũng đặt ra cho TPHCM những thách thức không nhỏ. Chuyên gia đô thị học Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, thách thức lớn của TPHCM không chỉ là ùn tắc hay ngập nước, mà còn là chi phí logistics và chi phí đi lại đang làm giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế đô thị. Sonh theo vị chuyên gia này, bốn nhóm hạ tầng chiến lược sẽ tạo chuyển biến lớn cho thành phố trong những năm tới.
Thứ nhất là mở rộng mạng lưới metro. Thành phố đặt mục tiêu đến năm 2030 phát triển khoảng 200 km đường sắt đô thị. Giá trị lớn nhất của metro không chỉ là rút ngắn thời gian di chuyển mà còn mở rộng thị trường lao động, giúp người dân tiếp cận việc làm và nhà ở thuận lợi hơn.
Thứ hai là Cảng hàng không quốc tế Long Thành, dự án được kỳ vọng nâng cao năng lực kết nối quốc tế của toàn vùng và hỗ trợ TPHCM tiến gần hơn tới vị thế đô thị toàn cầu.
Thứ ba là hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng. Khi các tuyến kết nối Bắc - Nam, Đông - Tây được hình thành, hàng hóa từ các khu công nghiệp đến cảng biển và sân bay sẽ không còn phải đi qua khu vực lõi đô thị, qua đó giảm áp lực giao thông và chi phí logistics.
Thứ tư là không gian Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, khu vực được đánh giá có tiềm năng trở thành trung tâm kinh tế biển mới của TPHCM và vùng Đông Nam Bộ.
Kết nối là yếu tố then chốt
Tạp chí Thương trường cũng đưa tin về hội thảo này đã ghi nhận ý kiến của Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam.
Theo dữ liệu được bà Dung chia sẻ, giá căn hộ sơ cấp bình quân của TP Hồ Chí Minh trước mở rộng khoảng 92 triệu đồng/m², sau khi có thêm nguồn cung từ Bình Dương đã giảm xuống khoảng 76,1 triệu đồng/m². Trên thị trường thứ cấp, mức giá bình quân được ghi nhận khoảng 62 triệu đồng/m².
Nguồn cung được mở rộng cũng được dự báo tiếp tục tăng trong những năm tới. CBRE dự báo nguồn cung căn hộ mới có thể đạt khoảng 25.000 căn trong năm 2026, tăng lên 31.000 căn năm 2027 và khoảng 48.000 căn vào năm 2028.
Theo bà Dung, đây là tín hiệu tích cực bởi thị trường có thêm sản phẩm và khả năng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của nhiều nhóm khách hàng. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá cũng được dự báo ổn định hơn khi cung - cầu dần cân bằng.
Theo CBRE, định hướng phát triển dài hạn của thành phố sẽ tạo ra nhiều cực tăng trưởng với các chức năng khác nhau. Khu vực trung tâm hiện hữu tiếp tục giữ vai trò đầu tàu về tài chính, thương mại, ngân hàng và dịch vụ chuyên môn. Khu vực phía Đông gắn với công nghệ cao, khoa học và đổi mới sáng tạo.
Phía Nam, trong đó có Nhà Bè và Cần Giờ, có dư địa phát triển logistics, kinh tế biển, đô thị sinh thái và các dịch vụ liên quan. Trong khi đó, phía Bắc và Tây Bắc được định hướng phát triển công nghiệp, công nghiệp công nghệ cao và các trung tâm kinh tế mới.
Sự hình thành nhiều cực phát triển sẽ kéo theo thay đổi trong khẩu vị đầu tư. Nhà đầu tư sẽ không chỉ tập trung vào bất động sản nhà ở tại khu vực lõi mà có thêm nhiều lựa chọn như bất động sản công nghiệp, logistics, đô thị vệ tinh, du lịch sinh thái, bất động sản nghỉ dưỡng và các sản phẩm gắn với kinh tế biển.
Tuy nhiên, để mô hình đa cực hoạt động hiệu quả, kết nối vẫn là yếu tố then chốt. Hệ thống metro, đường bộ, cao tốc, cảng biển, logistics và các hạ tầng thương mại cần được phát triển đồng bộ để rút ngắn khoảng cách giữa các khu vực và tạo điều kiện cho các trung tâm mới hình thành.
Theo bà Dung, hành vi của người mua nhà trong khoảng một thập kỷ qua đã thay đổi rõ rệt. Người dân không còn chỉ tìm kiếm một nơi ở mà ngày càng chú trọng trải nghiệm sống, không gian xanh, thương mại, dịch vụ và tiện ích trong cùng một khu đô thị.
Khi các đô thị vệ tinh và mô hình đa trung tâm phát triển, những khu đô thị “tất cả trong một” có thể giúp người dân giảm nhu cầu di chuyển hàng ngày vào khu vực trung tâm, qua đó tạo ra những không gian cư trú và làm việc mới ngoài lõi đô thị.
Cơ hội mở rộng không chỉ đến từ bất động sản nhà ở. Theo CBRE, khi các trung tâm tài chính, thương mại và kinh tế quốc tế hình thành, bất động sản thương mại như văn phòng, bán lẻ và dịch vụ sẽ ngày càng hưởng lợi từ quá trình chuyển đổi mô hình đô thị.
