(ĐSPL) - Thị trường BĐS thời gian qua tăng trưởng mạnh mẽ cũng đặt ra lo ngại về việc tăng trưởng nhanh của tín dụng BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS quay trở lại.
Những con số màu hồng
Đánh giá mới đây của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy, từ đầu năm 2015 đến nay thị trường bất động sản (BĐS) tiếp tục sôi động, thể hiện ở lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm mạnh, FDI vào BĐS tăng tiếp tục tăng cao...
Trong tháng 9/2015, thị trường Hà Nội đã ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng gần 40\% so với cùng kỳ năm ngoái. Như vậy tính chung quý III/2015, số giao dịch thành công tại Hà Nội đạt 5.300 giao dịch, cao hơn toàn năm 2014 và tăng 70\% so với cùng kỳ.
Tại TP HCM, tháng 9 cũng có khoảng 1.550 giao dịch thành công, tăng 55\% so với cùng thời điểm năm 2014, đưa tổng số giao dịch thành công trong quý III lên con số 5.100. Thị trường BĐS phục hồi tích cực kéo theo lượng tồn kho giảm. Hà Nội và TP HCM vẫn là hai địa phương có lượng tồn kho BĐS giảm sâu nhất: Hà Nội còn khoảng 7.550 tỷ đồng (giảm 218 tỷ đồng so với tháng 8); TP HCM còn khoảng 11.368 tỷ đồng (giảm 290 tỷ đồng so với tháng 8).
Lượng giao dịch tăng cũng đẩy giá bán tăng nhẹ khoảng 2-4\% so với đầu năm. Theo đánh giá của VNREA, giao dịch thành công chiếm tỉ lệ lớn nhất vẫn là phân khúc căn hộ tầm trung, sau đó là nhà bình dân rồi mới đến căn hộ cao cấp.
9 tháng đầu năm 2015 cũng ghi nhận hàng loạt doanh nghiệp BĐS mới khai sinh, mức tăng vượt trội đến xấp xỉ 80\% so với cùng kỳ năm ngoái, số doanh nghiệp giải thể giảm 30\% so với cùng kỳ. Vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 cũng tăng với số vốn đăng ký tăng 53,4\%, vốn giải ngân tăng 8,4\% so với cùng kỳ năm 2014. Các nhà đầu tư nước ngoài đang ra sức săn các doanh nghiệp BĐS tiềm năng để hợp tác, rót vốn và phát triển các dự án.
Có sự bắt tay giữ chủ đầu tư và “cò” tăng giá?
Trao đổi trên báo Lao động, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS T HCM, sự hồi phục của thị trường BĐS hiện nay là thật chứ không phải “ảo”, không chỉ ở phân khúc căn hộ mà ở rất nhiều phân khúc khác. Câu chuyện mặt bằng giá tăng là tất yếu và trên thực tế, thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục từ giữa năm 2013.
Tuy nhiên theo ông Châu, chắc chắn có việc bắt tay giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư để đẩy giá tăng lên. Cụ thể, như ở một số các dự án khu vực phía bắc, các dự án vừa bung ra thị trường nhưng chỉ trong vòng vài ngày đến 1 tuần, chủ đầu tư đã thông báo bán hết hàng. Người mua muốn mua phải mua lại thông qua môi giới với mức giá chênh lệch. “Nhưng chúng ta không thể ngăn cản được tình trạng này, có chăng là Nhà nước có chính sách thuế linh hoạt mới có thể điều chỉnh được”, ông Châu nói.
Thị trường BĐS thời gian qua tăng trưởng mạnh mẽ cũng đặt ra lo ngại về việc tăng trưởng nhanh của tín dụng BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS quay trở lại. (Ảnh minh họa) |
Theo đánh giá của một số các chuyên gia, sự hồi phục của thị trường vẫn chưa rõ rệt trên diện rộng và chưa đủ để thị trường thoát khỏi những dư chấn từ đợt khủng hoảng vừa qua, vì vậy những cơn “sốt” giá ảo hay sự lệch pha cung - cầu hoàn toàn là ảo.
Ông Richard Leech - Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam - đánh giá, rất khó dự báo giá BĐS sẽ còn tăng hay không vì nguồn cung còn rất dồi dào, từ nay đến cuối năm rất nhiều dự án khủng sẽ ra hàng. Nếu chủ đầu tư đặt giá quá cao không chắc thị trường đã hấp thụ.
Còn theo TS Nguyễn Trí Hiếu (chuyên gia tài chính - ngân hàng), việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay mua nhà sẽ tốt cho thị trường BĐS. “Tuy nhiên, bong bóng đối với phân khúc tín dụng này vẫn có thể xảy ra trong tương lai. Tôi cho rằng, việc đẩy mạnh vốn tín dụng vào BĐS luôn phải có sự kiểm soát chặt chất lượng cho vay, vì rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn. Cần phải có cơ chế và chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ để lường trước những rủi ro trong việc cho vay BĐS”, TS Hiếu cảnh báo.
Có dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS?
Tin tức trên báo An ninh Thủ đô, thị trường BĐS thời gian qua tăng trưởng mạnh mẽ cũng đặt ra lo ngại về việc tăng trưởng nhanh của tín dụng BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ bong bóng BĐS quay trở lại. Theo lý lẽ của Viện nghiên cứu Kinh tế và Chính sách thì có một thực tế là sự hồi phục của thị trường BĐS tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, ngược lại phân khúc bình dân nhận được ít sự quan tâm.
Gói cho vay ưu đãi 30.000 tỷ đồng với đối tượng thu nhập thấp mới chỉ giải ngân được 26\% tính đến tháng 9/2015 trong khi tốc độ cho vay BĐS thì có dấu hiệu nóng, vượt xa tốc độ tăng trưởng GDP danh nghĩa. Điều này có thể thể dẫn tới nguy cơ bùng nổ lạm phát và bong bóng tài sản trong giai đoạn sau.
Tuy nhiên lo ngại này được nhiều chuyên gia kinh tế trấn an, bởi dù tăng trưởng cao hơn bình quân toàn hệ thống, song tín dụng BĐS mới chiếm tỷ trọng 8\% tổng tín dụng toàn hệ thống và hoàn toàn chưa đáng lo ngại. Thêm vào đó, hiện nay dòng vốn tín dụng chủ yếu được chuyển sang nhu cầu thực của người mua nhà nên rủi ro từ tín dụng BĐS sẽ ít hơn nhiều so với dòng vốn chảy vào đầu cơ.
Hơn nữa, với những bài học đắt giá đã trải qua, chắc chắn lần này các ngân hàng thương mại sẽ phải thận trọng hơn. Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh rằng trong năm nay, các ngân hàng thương mại đã rất cẩn trọng trong việc cho vay BĐS bởi họ đã học được các bài học đắt giá trước đó khi nợ xấu tăng mạnh.
Tình trạng bong bóng BĐS thường xảy ra khi giá bán nhà ở tăng quá cao. Đối với những phân khúc nhà ở có giá tăng khoảng 3-5\% thì hoàn toàn không có bong bóng, nhưng nếu tăng lên từ 20\% là hết sức cẩn thận. Nếu thị trường tiếp tục tăng giá đến mức 40\% chắc chắn bong bóng sẽ xuất hiện.
Còn với tình hình thị trường thời điểm này, mặc dù 3 tháng cuối năm sẽ là thời điểm khách hàng có nhu cầu cao về nhà ở song nguồn cung của thị trường BĐS cũng rất nhiều nên giá bán nhà sẽ khá bình ổn.
Dù vậy cho vay BĐS vẫn luôn được cảnh báo là có hệ số rủi ro cao nhất, vì vậy, các doanh nghiệp cũng như các ngân hàng cần thận trọng hơn trong quá trình vay và cho vay BĐS, nhất là đối với những khách hàng mua nhà với mục đích đầu cơ. Giới đầu cơ cũng không nên quá kỳ vọng vào thị trường, sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ là con dao hai lưỡi bởi việc mức giá tăng cao là khó xảy ra trong tương lai gần.
Ngọc Anh (Tổng hợp)
