Nếu tài sản hình thành trước hôn nhân, nhưng cả hai vợ chồng đều thống nhất xác định cả hai là chủ sử dụng đất thì thửa đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng. Do đó, khi chuyển nhượng cho người khác cần cả hai người cùng thực hiện việc ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu của con người về việc đứng tên sở hữu tài sản cá nhân ngày càng tăng lên. Trong đó, nhu cầu về đứng tên trên Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là phổ biến hơn cả. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm được cách thức chuyển quyền đối với tài sản là quyền sử dụng đất đúng pháp luật. Đặc biệt, việc xác định tài sản chung, tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân để tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất là một vấn đề nhức nhối và dễ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp, rủi ro pháp lý không đáng có.
Để giải đáp những thắc mắc của độc giả về vấn đề trên, PV Tạp chí Đời sống & Pháp luật đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Thành Đạt (Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng).
Luật sư Nguyễn Thành Đạt |
Theo luật sư Đạt, để xác định vấn đề tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên chồng (hoặc vợ), khi bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất), người còn lại có phải ký tên hay không, cần chú ý tới các vấn đề sau:
Thứ nhất, ai là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
...”
Căn cứ vào Quy định trên có thể thấy, người sử dụng đất khi có đầy đủ các quyền theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nói nôm na thì có thể hiểu điều kiện đầu tiên và cơ bản nhất là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ví dụ: Ông A là người quản lý, sử dụng thửa đất số 1, tờ bản đồ số 1, tại xã TX, huyện N, tỉnh Q và đã được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông A. Do đó, nếu ông A đáp ứng đầy đủ các điều kiện còn lại của Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì ông A có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho người khác. Tuy nhiên, ông A có thể không phải là người duy nhất phải ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và để xác định ai là người đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần phải xem xét các vấn đề liên quan khác.
Thứ hai, quyền sử dụng đất đứng tên chồng (hoặc vợ) có phải là tài sản chung của hai vợ chồng hay không?
Để xác định thửa đất muốn bán là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ (hoặc chồng), cần phải xem xét các vấn đề sau:
Căn cứ vào khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm) là tài sản chung của vợ chồng nếu thuộc một trong các trường hợp sau:
“1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
3. Trường hợp không có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì được coi là tài sản chung”.
Do đó, ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không quan trọng, vấn đề cốt lõi và mấu chốt là xác định đó có phải tài sản chung của vợ chồng hay không.
- Nếu tài sản hình thành trước thời kỳ hôn nhân, và người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng minh được đó là tài sản riêng của mình, không đưa tài sản nói trên vào khối tài sản chung của vợ chồng, vợ (hoặc chồng) không có bất kỳ đóng góp nào, thì đó là tài sản riêng của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tự mình thực hiện việc chuyển nhượng mà không cần hỏi ý kiến người còn lại. Do đó, không cần người còn lại ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu tài sản hình thành trước thời kỳ hôn nhân nhưng cả hai vợ chồng đều thống nhất xác định cả hai người là chủ sử dụng đất thì thửa đất đó là tài sản chung của hai vợ chồng. Do đó, khi chuyển nhượng cho người khác cần cả hai người cùng thực hiện việc ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân, nhưng do người chồng (hoặc vợ) được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng mà không tiến hành thủ tục đưa vào khối tài sản chung của vợ chồng thì khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chồng (hoặc vợ) có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác và tự mình thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho mà không cần hỏi ý kiến người còn lại. Do đó, không cần người còn lại ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Nếu tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân và cả hai vợ chồng đều thừa nhận là tài sản chung, nhưng chỉ mình người chồng (hoặc vợ) đứng tên trên Giất chứng nhận quyền sử dụng đất, thì đây vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần cả hai người cùng nhau thực hiện.
Quay lại với trường hợp đã ví dụ nêu trên, nếu ông A có vợ là bà B, thì sẽ xảy ra các trường hợp sau:
Trường hợp 1. Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước thời kỳ hôn nhân:
- Nếu ông A chứng minh được tài sản đó là tài sản riêng của mình trước thời kỳ hôn nhân, bà B không có đóng góp và không liên quan gì tới tài sản này, ông A cũng không đưa quyền sử dụng đất nêu trên vào khối tài sản chung của vợ chồng, thì chỉ cần ông A đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Nếu ông A, bà B đều xác định mặc dù tài sản có trước thời kỳ hôn nhân, nhưng đó là tài sản do hai người cùng tạo lập, hoặc bà B chứng minh được phần đóng góp của mình để tạo lập nên quyền sử dụng đất nêu trên, hoặc ông A tự nguyên đưa quyền sử dụng đất vào khối tài sản chung của vợ chồng, thì khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông A và bà B phải cùng nhau thực hiện thủ tục và ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Trường hợp 2. Ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời kỳ hôn nhân:
- Nếu nguồn gốc sử dụng đất là do ông A được nhận thừa kế riêng từ bố mẹ ông A, hoặc được bố mẹ ông A tặng cho riêng, hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng của ông A, và ông A không đưa vào khối tài sản chung với vợ là bà B thì trong trường hợp này ông A có toàn quyền quyết định việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác và tự mình thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho mà không cần hỏi ý kiến bà B. Do đó, ông A có thể tự mình thực hiện việc chuyển nhượng và tự ký tên trên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Còn nếu nguồn gốc đất do ông A, bà B cùng nhau tạo lập, hoặc ông A tiến hành đưa tài sản riêng vào khối tài sản chung với bà B, thì khi tiến hành chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nêu trên, cả ông A và bà B đều phải tham gia ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hoàng Yên
