Các luật mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản đang góp phần rút ngắn thủ tục, tháo gỡ vướng mắc dự án và mở ra kỳ vọng phục hồi nguồn cung, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thị trường vẫn cần thêm các giải pháp căn cơ để phát triển ổn định, minh bạch và bền vững hơn.
Tạo lực đẩy cho thị trường
Trao đổi với phóng viên Đời sống và Pháp luật về vấn đề này, Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng việc Luật Đất đai 2024 cùng các luật liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản có hiệu lực đã góp phần tháo gỡ nhiều điểm nghẽn pháp lý, tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2024- 2026.
Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn G6.
Theo ông Quê, những thay đổi trong hệ thống pháp luật không chỉ tác động đến thị trường bất động sản nói chung, mà còn trực tiếp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong quá trình triển khai dự án. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội là một trong những lĩnh vực được hưởng lợi rõ nét.
Một điểm đáng chú ý là thủ tục lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án nhà ở xã hội đã được rút ngắn đáng kể. Trước đây, nhiều dự án phải thực hiện đấu thầu, khiến thời gian triển khai có thể kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm. Với quy định mới, việc chỉ định nhà đầu tư trong một số trường hợp giúp rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, thông thường còn khoảng 2 đến 6 tháng.
Bên cạnh đó, quy trình định giá đất cũng có nhiều cải thiện. Nếu trước đây, việc xác định giá đất đối với các dự án thương mại và một số dự án nhà ở có thể mất từ 2 đến 4 năm, thì hiện nay thời gian này có thể rút xuống còn khoảng 6 đến 12 tháng.
Riêng với nhà ở xã hội, nghĩa vụ tài chính có thể căn cứ vào bảng giá đất của địa phương nơi có dự án, nhân với hệ số nếu có. Nhờ đó, dự án không phải trải qua quy trình định giá đất kéo dài như trước.
Rút ngắn thủ tục, tăng cơ hội khơi thông nguồn cung
Theo ông Nguyễn Anh Quê, việc tháo gỡ thủ tục pháp lý có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với thị trường bất động sản. Khi quy trình được rút ngắn, các dự án có điều kiện triển khai nhanh hơn, qua đó góp phần gia tăng nguồn cung.
Nguồn cung tăng sẽ tạo thêm dư địa điều tiết giá bất động sản, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi giá nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư, đã tăng mạnh trong thời gian qua.
Ngoài tác động đến thị trường, việc dự án được triển khai thuận lợi hơn cũng góp phần gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước thông qua tiền sử dụng đất, thuế và các khoản thu liên quan.
Hoạt động xây dựng tại các khu đô thị lớn ở TP Hà Nội.
Giai đoạn 2020–2024, nguồn cung bất động sản bị hạn chế nghiêm trọng do hàng loạt dự án vướng mắc pháp lý, khiến thị trường rơi vào tình trạng thiếu nguồn cung kéo dài. Tuy nhiên, kể từ khi Luật Đất đai 2024 cùng các luật liên quan đến nhà ở và kinh doanh bất động sản được triển khai áp dụng đến nay, nhiều điểm nghẽn pháp lý đã từng bước được tháo gỡ. Nhờ đó, thủ tục đầu tư, định giá đất và triển khai dự án được rút ngắn đáng kể, giúp nguồn cung mới dần được khơi thông, góp phần ổn định và phục hồi thị trường bất động sản trong giai đoạn 2024–2026.
Một điểm tiến bộ khác là một số dự án, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội, được miễn giấy phép xây dựng trong những trường hợp nhất định. Đồng thời, quy trình pháp lý từ bước đầu tiên đến giai đoạn cấp phép xây dựng cũng được rút gọn, giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí.
Tác động lan tỏa đến nhiều ngành kinh tế
Việc các dự án bất động sản, nhất là các đại dự án, được thúc đẩy triển khai sẽ tạo tác động lan tỏa đến nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, vật liệu, tài chính, dịch vụ và các ngành phụ trợ.
Theo ông Quê, đây là một trong những yếu tố có thể đóng góp tích cực vào tăng trưởng kinh tế, phù hợp với mục tiêu tăng trưởng cao mà Đảng và Nhà nước đang đặt ra.
Luật đất đai mới đã góp phần tháo gỡ pháp lý, thúc đẩy nguồn cung bất động sản quy mô lớn.
Trong nhiều năm trước, các dự án bất động sản gặp khó do thủ tục đầu tư kéo dài. Điều này khiến chủ đầu tư phải gánh chi phí vốn lớn, chi phí vận hành tăng cao và bỏ lỡ nhiều cơ hội kinh doanh.
Khi các quy định pháp luật mới được ban hành, nhiều nút thắt thủ tục từng bước được tháo gỡ. Nhờ vậy, tâm lý của các chủ đầu tư đã tích cực hơn trong việc khởi động lại dự án cũ hoặc đề xuất dự án mới.
Các quy định mới cũng tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn để triển khai các đại dự án, khu đô thị hiện đại và những dự án quy mô lớn. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực bất động sản như Vingroup, Sunshine Group, Sun Group...và một số đơn vị khác đã và đang triển khai các dự án quy mô lớn trên cả nước.
Theo ông Quê, các dự án này cần một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ và đủ ổn định để có thể thực hiện hiệu quả.
Nhà ở xã hội có thêm động lực phát triển
Đối với phân khúc nhà ở xã hội, các chính sách mới được đánh giá có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Việt Nam đang đặt mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.
Trước khi các quy định mới được ban hành, rất ít chủ đầu tư mặn mà với phân khúc này do thủ tục kéo dài, lợi nhuận hạn chế và còn nhiều vướng mắc trong triển khai.
Tuy nhiên, sau khi chính sách được điều chỉnh, nhiều doanh nghiệp lớn bắt đầu đăng ký tham gia phát triển nhà ở xã hội. Không chỉ các tập đoàn lớn, nhiều chủ đầu tư nhỏ và doanh nghiệp mới cũng quan tâm hơn đến phân khúc này.
Thị trường bất động sản Việt Nam kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển ổn định và bền vững hơn
Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, nếu không có những thay đổi về pháp luật, rất khó để thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội như hiện nay. Đồng thời, tiến độ thực hiện thủ tục đầu tư cũng khó có thể thuận lợi hơn so với trước.
Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội đang dần hình thành và có triển vọng tăng mạnh trong thời gian tới, nếu các chính sách tiếp tục được triển khai đồng bộ.
Số hóa dữ liệu để tăng minh bạch thị trường
Bên cạnh việc tháo gỡ thủ tục, ông Quê nhấn mạnh các quy định mới đang tạo nền tảng để thúc đẩy số hóa dữ liệu đất đai và định danh bất động sản.
Khi dữ liệu đất đai, giao dịch và tài sản bất động sản được số hóa, thị trường sẽ minh bạch hơn. Điều này có thể hạn chế tình trạng thông tin bất cân xứng, đầu cơ, thổi giá hoặc giao dịch thiếu kiểm soát.
Công tác số hóa dữ liệu đất đai hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và hiệu quả hơn.
Theo ông, minh bạch dữ liệu là một trong những điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Khi thông tin được công khai, đầy đủ và dễ kiểm chứng, cả cơ quan quản lý, doanh nghiệp lẫn người dân đều có cơ sở tốt hơn để ra quyết định.
Vẫn còn những vấn đề cần tiếp tục tháo gỡ
Dù đánh giá các chính sách mới đã tác động tích cực đến thị trường, đặc biệt trong việc tháo gỡ nguồn cung và góp phần làm “tan băng” thị trường sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, ông Nguyễn Anh Quê cho rằng các quy định hiện hành vẫn chưa giải quyết triệt để một số vấn đề lớn.
Trong đó có tình trạng thị trường phát triển thiếu ổn định, giá bất động sản tăng quá nhanh, đặc biệt là giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM. Bên cạnh đó là hiện tượng đấu giá đất rồi bỏ cọc, thao túng giá đất đấu giá hoặc tạo mặt bằng giá ảo.
Theo ông Quê, những vấn đề này đã bắt đầu được nhận diện và có giải pháp xử lý. Tuy nhiên, để giải quyết một cách căn cơ và lâu dài, cần tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan.
Mục tiêu của việc hoàn thiện chính sách không chỉ là khơi thông dự án hay hỗ trợ doanh nghiệp, mà còn phải hướng tới một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, minh bạch và bền vững hơn.
Ông Nguyễn Anh Quê kỳ vọng trong thời gian tới, các chính sách sửa đổi sẽ tập trung xử lý sâu hơn những vấn đề còn tồn tại như cơ chế định giá đất, bồi thường thu hồi đất, minh bạch dữ liệu thị trường, kiểm soát đầu cơ, quản lý đấu giá đất và điều tiết nguồn cung.
Đây sẽ là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản Việt Nam bước vào một giai đoạn phát triển ổn định, công bằng và bền vững hơn.
