Nhà bán đấu giá chỉ bằng 1/2 giá thị trường?
Qua nghiên cứu, tìm hiểu về Luật thi hành án dân sự được biết, tại điểm c khoản 1 Điều 7 Luật Thi hành án dân sự thì: Người phải thi hành án có các quyền sau đây: c) Được thông báo về thi hành án.
Tại khoản 1 Điều 39 quy định việc thông báo về thi hành án: “Quyết định về thi hành án, giấy báo, giấy triệu tập và văn bản khác có liên quan đến việc thi hành án phải thông báo cho đương sự, người có quyền, nghĩa vụ liên quan để họ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo nội dung của văn bản đó.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 88 quy định về thực hiện việc kê biên: “Trước khi kê biên tài sản là bất động sản ít nhất là 3 ngày làm việc, chấp hành viên thông báo cho đại diện chính quyền cấp xã hoặc đại diện tổ dân phố nơi tổ chức cưỡng chế, đương sự, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về thời gian, địa điểm, tài sản kê biên, trừ trường hợp cần ngăn chặn đương sự tẩu tán, hủy hoại tài sản, trốn tránh việc thi hành án.
Tuy nhiên, thực tế vẫn có nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến công tác thi hành án. Đặc biệt, người dân phản ánh về việc không được đảm bảo các quyền trên, dẫn đến việc đấu giá tài sản bị kê biên thấp hơn nhiều so với giá thực tế thị trường.
Mới đây là trường hợp của ông Nguyễn Bá Tân (trú phường Yên Nghĩa, Hà Đông, Hà Nội) bị Cục thi hành án dân sự (CCTHADS) quận Hà Đông, ban hành Quyết định số 70/QĐ-CCTHADS về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà trên mảnh đất 126m2 tại Nghĩa Lộ, phường Yên Nghĩa, tiến hành kê biên, định giá và bán đấu giá tài sản để thi hành án.
Theo ông Tân, đất và ngôi nhà 5 tầng của ông có giá dao động từ 50 - 70 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 7 - 8 tỷ đồng), nhưng CCTHADS quận Hà Đông đã bán đấu giá chỉ với 3.022.386.000 đồng. Theo tìm hiểu của phóng viên về giá đất nền (tại thời điểm 2021- đến nay) có giá khoảng trên 50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, môi giới BĐS cho biết, đất đã sẵn nhà có giá từ 70 – 80 triệu đồng/m2.
Theo đơn phán ánh, năm 2010, vợ chồng ông vay vốn tại ngân hàng Đông Nam Á (SeaBank) và thế chấp chính mảnh đất và tàn sản trên đất là căn nhà 5 tầng. Trong suốt quá trình vay vốn, vợ chồng luôn chấp hành nghĩa vụ trả nợ đúng hạn.
Đến năm 2018, do đầu tư dàn trải, rủi ro trong hoạt động kinh doanh, cộng thêm việc có người thân lâm bệnh nên không còn khả năng trả nợ. Phía ngân hàng nhiều lần đôn đốc, nhắc nhở và cũng tạo điều kiện khi nào có thì đóng nợ và chịu lãi phạt theo quy định.
Tại Quyết định số 26/2019/QĐST-DS của TAND quận Hà Đông về “công nhận sự thoả thuận của các đương sự” đã thể hiện: Tạm tính đến ngày 29/11/2019, bà Ngoan và ông Tân đang còn khoản nợ ngân hàng số tiền 1.280.855.323 đồng (bao gồm nợ gốc, nợ lãi trong hạn và nợ lại quá hạn).
Việc trả nợ được thực hiện theo lộ trình từ 17/01/2020 - 25/08/2020, gia đình ông Tân và bà Ngoan phải trả cho ngân hàng mỗi tháng 40 triệu. Đến ngày 25/9/2020, vợi chồng ông Tân phải trả dứt điểm số nợ còn lại.
Thế nhưng, đầu năm 2020 dịch Covid-19 bùng phát khiến vợ chồng ông Tân gặp khó khăn trong làm ăn, mất khả năng chi trả theo như Quyết định trên. Tuy nhiên, trước nguy cơ bị cưỡng chế nhà, từ tháng 11/2020 đến tháng 1/2021, vợ chồng ông Tân vẫn lo trả số tiền 450 triệu đồng cho ngân hàng.
Bị cưỡng chế mà không được thông báo trước?
Trước nguy cơ bị cưỡng chế nhà, vợ chồng ông Tân đã có đơn đề nghị ngân hàng xin nộp tiền để chuộc tài sản. Ngân hàng đồng ý tạm dừng bán đấu giá để tạo điều kiện cho vợ chồng ông Tân nộp tiền thanh toán trả ngân hàng.
Thế nhưng, trong văn bản trả lời đơn số 1179/CCTHADS ngày 20/4/2022 của CCTHADS quận Hà Đông ghi nội dung: “Ngày 21/5/2021 CCTHADS quận Hà Đông tổ chức bán đấu giá lần thứ 3 tại trụ sở Công ty đấu giá hợp danh Miền Bắc, ông Nguyễn Văn Việt, địa chỉ: Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội là người mua trúng đấu giá tài sản”.
Ngày 26/4/2022, chấp hành viên của CCTHADS quận Hà Đông đã tổ chức thực hiện cưỡng chế tài sản của gia đình ông Tân.
“Tôi được biết, đối với BĐS thì tổ chức đấu giá tài sản phải thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản.
Tương tự, với lần đấu giá thứ 3 vào ngày 21/5/2021, trong văn bản trả lời đơn số 1179/CCTHADS, gia đình ông Tân không nhận được thông báo đấu giá nào. Tên trang Cổng thông tin điện tử quốc gia về đấu giá tài sản cũng không có bất cứ thông báo công khai nào được đăng tải bởi Công ty đấu giá hợp danh Miền Bắc về lần đấu giá ngày 21/5/2021.
Ông Tân cho biết, trong suốt quá trình chấp hành viên thực hiện thi hành án, gia đình ông không nhận được bất kỳ văn bản, thông báo nào về kê biên tài sản, thẩm định giá cũng như tổ chức đấu giá tài sản. Tại thời điểm chuẩn bị bán đấu giá, khoản nợ chỉ còn hơn 600 triệu nợ gốc và khoảng 300 triệu nợ lãi.
“Chấp hành viên không tạo điều kiện cho gia đình vay mượn trả nợ mà quyết tâm đưa tài sản giá trị cao để bán đấu giá làm thiệt hại vô cùng lớn cho gia đình”, ông Tân nói.
Giá đất nền giao bán tại khu vực phường phường Yên Nghĩa (Hà Đông) giao động khoảng 50 triệu đồng/m2.
Trong văn bản trả lời 1179 của CCTHADS quận Hà Đông cho biết, quá trình giải quyết thi hành án đã thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.
Do gia đình ông không tự nguyện thi hành, nên CCTHADS quận Hà Đông đã ban hành Quyết định số 70/QĐ-CCTHADS ngày 03/8/2020 về việc cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Qua 2 lần tổ chức bán đấu giá, gia đình ông Tân có ý kiến xin nộp tiền để chuộc tài sản. Ngân hàng đồng ý tạm dừng bán đấu giá để tạo điều kiện cho gia đình nộp tiền thanh toán, nhưng gia đình không nộp đủ tiền theo thỏa thuận.
Ngày 21/5/2021, CCTHADS quận Hà Đông tổ chức bán đấu giá lần thứ 3 tại trụ sở Công ty đấu giá hợp danh Miền Bắc, ông Nguyễn Văn Việt, địa chỉ: Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội là người mua trúng đấu giá. Việc ông Tân có đơn đề nghị xin hủy bỏ việc cưỡng chế thi hành án vào ngày 26/4/2022 với lý do đi vay mượn tiền trong thời hạn 7 ngày để trả nợ Ngân hàng không thuộc quy định hoãn tại Điều 48 Luật Thi hành án dân sự.
Có quyền khuyếu kiện
Đánh giá khách quan về vụ việc trên, luật sư Trần Thị Thanh Lam (Văn phòng luật sư Chính Pháp, đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, trong trường hợp đương sự cho rằng kết quả đấu giá xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định của Hội đồng đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, luật sư Lam cho hay, đối với việc niêm yết đấu giá tài sản là bất động sản (BĐS) thì Điều 35 Luật đấu giá tài sản 2016 quy định, việc tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản tại trụ sở của tổ chức mình, nơi tổ chức cuộc đấu giá và UBND cấp xã nơi có BĐS đấu giá ít nhất là 15 ngày trước ngày mở cuộc đấu giá.
Điều 57 Luật này quy định tổ chức đấu giá tài sản còn phải thông báo công khai ít nhất 2 lần trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản; mỗi lần thông báo công khai cách nhau ít nhất 2 ngày làm việc.
Trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 53 của Luật này thì tổ chức đấu giá tài sản thông báo công khai một lần việc đấu giá tài sản trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá.
Thời gian thông báo công khai lần thứ hai ít nhất là 15 ngày đối với tài sản là bất động sản trước ngày mở cuộc đấu giá.
Như vậy trừ trường hợp tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận việc thực hiện đấu giá theo thủ tục rút gọn thì việc niêm yết thông tin trên báo in hoặc báo hình của trung ương hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá và trang thông tin điện tử chuyên ngành về đấu giá tài sản phải được thực hiện ít nhất 2 lần.
Thực tế theo quy định của Luật đấu giá tài sản, chỉ quy định về việc thông báo đấu giá tài sản bằng việc niêm yết tại trụ sở hoặc thông báo trên báo in, báo hình và trang thông tin điện tử mà không quy định phải thông báo cho đương sự.
Còn nghĩa vụ thông báo về thi hành án như Quyết định về thi hành án, giấy báo, giấy triệu tập và văn bản khác có liên quan đến việc thi hành án thuộc về cơ quan thi hành án dân sự.
Nội dung thông báo công khai việc đấu giá tài sản bao gồm: a) Tên, địa chỉ của tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá; b) Thời gian, địa điểm đấu giá tài sản; c) Tên tài sản, nơi có tài sản đấu giá; d) Giá khởi điểm của tài sản đấu giá trong trường hợp công khai giá khởi điểm; tiền đặt trước; đ) Thời gian, địa điểm, điều kiện, cách thức đăng ký tham gia đấu giá.
Nguyên tắc là nội dung thông báo công khai phải rõ thời gian đấu giá, nếu buổi đấu giá tổ chức mà chưa được thông báo công khai thời gian tại lần đấu giá thứ 3 vào ngày 21/5/2021 nếu đúng như phản ánh thì chưa đúng quy định.
Đặng Thủy
