Giá bất động sản năm 2021 leo thang bất chấp dịch Covid-19

Buôn vàng thì lỗ, buôn thổ thì lãi

Ảnh hưởng của dịch Covid-19 lần thứ 4 ở Việt Nam tác động tiêu cực đến nền kinh tế Việt Nam nói chung. Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn đang diễn biến phức tạp khó lường, giá vàng liên tục lập đỉnh mới rồi lao dốc, đồng USD không có tính ổn định dưới áp lực của nhiều yếu tố, chứng khoán phân hoá mạnh, lãi suất ngân hàng giảm… gây đình trệ, đứt gãy chuỗi hoạt động kinh doanh sản xuất của nhiều ngành nghề và bất động sản (BĐS) không phải là một ngoại lệ.

Tuy nhiên, những tác động này là tất yếu và không đáng kể nếu so với các lĩnh vực, ngành nghề khác, do đó sức hút của BĐS vẫn lớn. Ngay trong thời điểm dịch bệnh bùng phát, BĐS chỉ chững lại trong ngắn hạn nhưng nhìn dài hạn, mảng "nhà đất" vẫn mang lại kỳ vọng đầu tư tốt hơn các kênh khác.

Với quan điểm "Buôn vàng thì lỗ, buôn thổ thì lãi", khi có một khoản tiền nhàn rỗi mà không thể sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh do các yếu tố bên ngoài, nhiều người thường có tâm lý đầu tư vào BĐS. Bằng chứng là ở nhiều địa phương vẫn xảy ra sốt đất cục bộ, nhà đầu tư kéo về không ngớt như Thanh Hóa, Vĩnh Phúc, hay ngoại thành Hà Nội...

Điều này càng thuyết phục hơn khi nhìn nhận lại sự phát triển của thị trường trong thời gian vừa qua. Trong suốt nhiều thập kỷ qua, biểu đồ giá nhà đất tại Việt Nam đi theo chiều hướng tăng dần đều, dù có "gãy sóng" ở một số giai đoạn nhưng thị trường nhanh chóng lấy lại phong độ và tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Mức độ tăng theo số liệu nghiên cứu trong nhiều năm, dao động từ 5-7%/năm, cao hơn so với gửi tiền tiết kiệm.

Bên cạnh đó, lượng tiền "đổ" vào thị trường BĐS đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên đáng kể. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) "chảy" vào BĐS để tìm cơ hội đầu tư mua sắm.

Theo nhận định của các chuyên gia, hiện dòng vốn vào bất động sản vẫn đang trên đà tăng lên trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh đầu tư công, việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng quy mô sẽ tạo động lực giúp thị trường bất động sản tiếp tục tăng trưởng mạnh.

Ngoài ra, thời điểm thị trường khó khăn cũng là cơ hội cho người mua được hưởng những chính sách tốt từ người bán.

Những yếu tố trên khiến sức hấp dẫn của thị trường BĐS vẫn được duy trì khi nhà đầu tư muốn tìm một "kênh trú ẩn" dài hạn trước những diễn biến khó lường của dịch bệnh.

Chỉ tính riêng trong năm 2021, thời điểm đầu năm, thị trường BĐS chứng kiến cảnh giao dịch trầm lắng, không ít công ty tạm ngừng hoạt động, các sàn giao dịch đóng cửa do ảnh hưởng của dịch bệnh.

Tuy nhiên, từ khoảng giữa năm 2021 cho đến nay, thị trường dần hồi phục mạnh mẽ bởi những giải pháp "thích ứng" với dịch bệnh của các doanh nghiệp BĐS. Giá BĐS nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng, cho thấy đây vẫn là kênh đầu tư an toàn, thu hút nhiều nhà đầu tư.

Trái ngược với quý I/2021 trầm lắng, thị trường BĐS trong các quý sau đó có nhiều dấu hiệu tích cực và đặc biệt phát triển mạnh mẽ trong những tháng cuối năm. Theo Báo cáo Công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2021 của Bộ Xây dựng, tại khu vực miền Bắc, đặc biệt tại Hà Nội, giá đất nền vẫn ở ngưỡng cao, hầu như chưa giảm so với quý II/2021.

Cụ thể, tại Hà Nội, đất dự án tại khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có giá khoảng 46 triệu đồng/m², khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh có giá khoảng 34 triệu đồng/m², khu đô thị Kim Chung - Di Trạch có giá khoảng 52 triệu đồng/m².

Tỉ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt cuối năm 2021 đang tiếp tục đà tăng và được dự báo sẽ kéo dài đến quý I/2022, giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang.

Trong khi đó, tại khu vực miền Nam, trong quý II/2021, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm giá cục bộ ở một số dự án và khu vực tại Tp.HCM và một số tỉnh "vệ tinh". Mức giảm khoảng 5 - 7% so với tháng 5 (giai đoạn trước khi dịch bùng phát mạnh).

Tại Tp.HCM, giá đất nền tại khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) có giá khoảng 114 triệu đồng/m², dự án An Phú - An Khánh tại quận 2 có giá khoảng 211 triệu đồng/m², dự án The Everich III (quận 7) có giá khoảng 110 triệu đồng/m², khu dân cư Sở Văn hóa thông tin (quận 9) có giá khoảng 72 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, thời điểm cuối năm 2021, giá BĐS tại TP.HCM leo cao chóng mặt, tăng gấp 2 lần và không có dấu hiệu giảm.

Đáng chú ý là vụ đấu giá 4 lô “đất vàng” có tổng diện tích hơn 30.000m2 tại khu dân cư phía Bắc, khu đô thị mới Thủ Thiêm (Tp.HCM) đầu tháng 12 vừa qua.

Tổng giá khởi điểm của 4 lô đất nói trên khoảng 5.300 tỷ đồng tuy nhiên số tiền thu về cao gấp bảy lần giá khởi điểm, lên tới hơn 37.300 tỷ đồng- con số kỷ lục trong đấu giá quyền sử dụng đất tại Tp.HCM từ trước đến nay.

Sự kiện này đã thu hút sự quan tâm đặc biệt của các chuyên gia cũng như giới đầu tư, kinh doanh BĐS, cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào nền kinh tế cũng như sức hấp dẫn của thị trường BĐS Tp.HCM.

Cung không đáp ứng được cầu

Dù chịu ảnh hưởng của dịch bệnh như các ngành nghề khác, nhu cầu về đầu tư BĐS vẫn được duy trì, thậm chí tăng đáng kể, thế nhưng nguồn "cung" trong năm 2021 lại gặp không ít "vật cản".

Đại dịch Covid-19 khiến hầu hết các dự án phát triển BĐS trên cả nước, đều phải dừng xây dựng, thi công vì lệnh giãn cách. Đối với những dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư, nhà đầu tư khó khăn thực hiện thủ tục đầu tư do vướng mắc vấn đề "giấy tờ" vì cơ quan chính quyền các tỉnh thành tập trung chống dịch, kéo dài thời gian phê duyệt - cấp phép xây dựng.

Bên cạnh đó, thị trường cũng chứng kiến tình trạng đứt gãy cung ứng nguyên vật liệu - thiết bị. Từ đó dẫn tới việc khó cải thiện nguồn cung cho thị trường BĐS, chủ đầu tư chậm thu hồi vốn, nhưng vẫn phải tốn chi phí không nhỏ để duy trì dự án. Mất cân đối cung - cầu diễn ra nghiêm trọng tại nhiều địa phương, đặc biệt là ở các đô thị lớn.

Không những nguồn cung gặp khó mà hoạt động giao dịch mua bán BĐS trên thị trường cũng bị ảnh hưởng. Cụ thể, hoạt động giao dịch thị trường, không thể tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại, mở bán, chào bán sản phẩm bất động sản do ở nhiều tỉnh, thành phố phải thực hiện Chỉ thị 16 của Chính phủ. Nhà đầu tư ở các địa phương khó đi lại để tiếp cận thực tế và giao nhận bất động sản vì hạn chế di chuyển. Những yếu tố trên khiến nguồn cung trên thị trường vốn dĩ đã thiếu hụt lại càng khó có cơ hội để cải thiện.

Do đó, trước nhu cầu đầu tư BĐS duy trì mạnh, các chủ đầu tư, sàn giao dịch BĐS đã nỗ lực tìm kiếm các giải pháp bán hàng trong trạng thái "bình thường mới" thông qua chuyển đổi số, thay đổi chiến thuật kinh doanh với các kênh bán hàng online để đáp ứng nhu cầu người mua nhà. Vì vậy, tuy thị trường chịu nhiều ảnh hưởng nhưng số lượng giao dịch BĐS có thể nói là tương đối tốt.

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2021 vừa qua, đánh giá chung về thị trường bất động sản năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng trở lại khi nới lỏng giãn cách, nguồn cung giảm và giá bất động sản tăng ở hầu hết các tỉnh.

Theo ông Quốc Anh, chung cư là loại hình bất động sản hồi phục tìm kiếm nhanh nhất sau dịch Covid-19. Lượng tin đăng, số lượng dự án giảm ở Hà Nội, Tp.HCM nhưng tăng ở Bình Dương. Dưới sức ép của nhiều yếu tố như nguồn cung, giá vật liệu, giá nhân công... mức giá rao bán BĐS tăng ở tất cả các phân khúc.

Tuy nhiên, trái ngược với loại hình chung cư, thị trường nhà riêng và nhà mặt phố lại tăng ở Hà Nội và giảm ở Tp.HCM.

Tại Hà Nội, tỉ lệ bán trung bình của các dự án mới ra mắt cuối năm 2021 đang tiếp tục đà tăng kéo dài đến quý I/2022. Mức giá dự kiến tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang, nhiều sản phẩm mới ở phân khúc cao, lượng cầu ổn định và nguồn cung tạm thời còn hạn chế.

Cũng theo ông Quốc Anh, có nhiều biến động nhất năm 2021 là loại hình đất nền. Nguyên nhân là vì các thông tin quy hoạch nhiều nơi gây ra hiện tượng sốt đất trong tháng 3/2021, mức độ quan tâm đối với việc đầu tư đất nền tiếp tục tăng trong cuối năm.

Nhiều điểm sáng trong năm 2022

Cũng tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2021, TS. Cấn Văn Lực- chuyên gia kinh tế cho biết, nguồn vốn đổ vào bất động sản trong năm 2021 khả quan.

Về nguồn vốn FDI, đến tháng 12/2021, tổng vốn đăng ký mới vào BĐS đạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%), đứng thứ 3 trong các lĩnh vực thu hút FDI. Theo ông Lực dự báo, giai đoạn 2021 - 2025, tổng vốn đầu tư công lên tới 2,87 triệu tỷ đồng, hy vọng đạt giải ngân 95%, cao hơn mức 75% của giai đoạn 2016 - 2020. trong bối cảnh đó, doanh nghiệp phải thích ứng và phải linh hoạt hơn.

Nhận định về xu hướng thị trường BĐS trong những năm tiếp theo, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, trong chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội 2 năm tới, Chính phủ và Quốc hội đang họp bàn để thống nhất có một gói khoảng 60.000 - 65.000 tỷ đồng với mức lãi suất tương đối ưu đãi để phát triển nhà ở. Đây sẽ là một một "đòn bẩy" không nhỏ giúp thị trường BĐS có bước nhảy vọt đáng kể.

Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung- Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết, dự kiến thị trường BĐS năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ đón nhận số lượng gấp đôi so với 2021. Nguồn cung thị trường nhà ở gắn liền với đất có thể tăng 20 - 30% nhưng so với nhu cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha cung- cầu. Ngoài ra, đà tăng của chi phí đất, nhân công vẫn tiếp diễn trong thời gian tới có thể tạo áp lực dẫn đến sự tăng giá của phân khúc này.

Với chính sách tốt, công tác phòng chống dịch bệnh được chú trọng và có hiệu quả, “hộ chiếu” vắc-xin giúp đi lại thuận tiện hơn... thị trường BĐS được kỳ vọng sẽ tăng mạnh nguồn cung trong năm 2022, điều hòa mặt bằng giá ổn định, tăng ở một số khu vực nhất định.

Theo nghiên cứu phân tích của Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT (VNDIRECT), kỳ vọng thị trường bất động sản, nhà ở phục hồi từ năm 2022 dựa trên 3 yếu tố: nguồn cung hồi phụ, nguồn cầu tiếp tục được thúc đẩy mạnh mẽ và lãi suất vay mua nhà thấp.

Nhiều dự án có tác động tích cực tới thị trường BĐS như: sân bay quốc tế Long Thành; dự án cao tốc Bắc Nam... đã hoặc dự kiến khởi công. Ngoài ra, một số phê duyệt quy hoạch sắp tới cũng sẽ hỗ trợ phát triển cơ sở hạ tầng và giá đất tại nhiều TP lớn, đặc biệt là Tp.HCM.

Bạch Hiền