Dự án Khu chung cư, khách sạn, thương mại và dịch vụ tại khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh A, phường Cao Xanh, TP. Hạ Long (tên thương mại The Ruby Hạ Long) có quy mô xây dựng 2 tòa nhà 35 tầng nổi, 1 tầng hầm với tổng số 1.239 căn (trong đó có 1.109 căn hộ chung cư và 130 căn khách sạn), trên tổng diện tích 8.590 m2, do Công ty cổ phần đầu tư sinh thái Đại Dương (Công ty Đại Dương) làm chủ đầu tư và Tổng công ty MBLand là nhà phát triển dự án.
Theo quảng cáo từ đơn vị phát triển, The Ruby Hạ Long là dự án thích hợp để khách hàng khai thác, đầu tư dài hạn, vừa để ở vừa làm căn hộ cho thuê. Trên nhiều website rao vặt về bất động sản, The Ruby Hạ Long được giới thiệu bao gồm các căn hộ: Căn hộ studio có diện tích 35m2, giá bán 900 triệu/căn; Căn hộ 1,5 phòng ngủ, có diện tích từ 45 – 49m2, giá bán 1,2 tỷ/căn; Căn hộ 2,5 phòng ngủ, có diện tích từ 54 – 76m2, giá bán 1,9 tỷ/căn và Căn hộ 3,5 phòng ngủ, có diện tích từ 94 – 98m2, giá bán 3,2 tỷ/căn.
Theo tìm hiểu của PV, Dự án nằm tại lô đất KS2, KĐT Cao Xanh – Hà Khánh A. Khu đất thực hiện dự án được cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào ngày 18/1/2011, mục đích để xây dựng khách sạn, thời hạn lâu dài.
9 năm sau, vào ngày 27/2/2020, UBND tỉnh Quảng Ninh mới chấp thuận cho nhà đầu tư là công ty Đại Dương thực hiện dự án. Hình thức đầu tư là xây dựng mới, đầu tư trực tiếp bằng nguồn vốn doanh nghiệp và vốn huy động hợp pháp khác.
Chỉ 4 tháng sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án đã bị chủ đầu tư – Công ty Đại Dương biến thành tài sản đảm bảo, cho khoản vay của một bên thứ ba tại Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) – Chi nhánh Hà Nội. Theo dữ liệu của PV, ngày 17/6/2020, Công ty Đại Dương ký hợp đồng tín dụng với NCB - Chi Nhánh Hà Nội.
Hợp đồng nêu rõ tài sản thế chấp gồm “Toàn bộ quyền tài sản, quyền, lợi ích phát sinh từ dự án Khu chung cư, khách sạn thương mại và dịch vụ tại khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh A, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh của Công ty Đầu tư Sinh thái Đại Dương theo Thông báo số 274/HĐXD-QLDA ngày 03/06/2020 của Cục quản lý hoạt động xây dựng – Bộ xây dựng.
Chi tiết hơn, các tài sản này bao gồm khoản phải thu, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án; các khoản lợi tức thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị của quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc dự án; các quyền tài sản là quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, quyền được bồi thường thiệt hại quyền thụ hưởng bảo hiểm phát sinh từ hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê mua công trình xây dựng giữa tổ chức, cá nhân với chủ đầu tư.
Việc Công ty Đại Dương thế chấp tài sản không phải với mục đích vay vốn phát triển dự án, mà chủ đầu tư dự án The Ruby Hạ Long thế chấp dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của CTCP đầu tư phát triển Nguyên Hưng với Ngân hàng NCB.
Chỉ 1 tháng sau đó (ngày 16/7/2020), Công ty Đại Dương tiếp tục sử dụng toàn bộ quyền tài sản, quyền, lợi ích phát sinh từ dự án “Khu chung cư, khách sạn thương mại và dịch vụ tại khu đô thị Cao Xanh – Hà Khánh A, phường Cao Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh để làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của Công ty cổ phần Xây dựng Thương mại Sản xuất Cơ khí TVH. Bên nhận bảo đảm vẫn là Ngân hàng NCB chi nhánh Hà Nội.
Có thể thấy, chỉ trong vòng 1 tháng, Công ty Đại Dương đã 2 lần mang dự án The Ruby Hạ Long đi thế chấp cho các khoản vay, cũng như sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của một bên thứ ba.
Việc chủ đầu tư thế chấp toàn bộ hay một phần dự án bất động sản là hoạt động bình thường trong kinh doanh. Tuy nhiên, khách hàng vẫn có nguy cơ chịu rủi ro trong trường hợp đã hoàn thành xong nghĩa vụ tài chính, nhưng chủ đầu tư… không thực hiện giải chấp với ngân hàng.
Theo quy định hiện nay, trước khi bán căn hộ hình thành trong tương lai đã thế chấp ngân hàng, chủ đầu tư có trách nhiệm phải thực hiện giải chấp hoặc được ngân hàng có văn bản chấp thuận cho bán. Vì vậy, theo nhiều chuyên gia kinh tế, để tránh rủi ro, khi ký hợp đồng mua bán với những dự án đã thế chấp ngân hàng, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản đã giải chấp căn hộ mình muốn mua.
Trường hợp nếu chủ đầu tư chưa giải chấp thì phải có ý kiến của ngân hàng bằng văn bản đồng ý cho chủ đầu tư huy động vốn. Đồng thời cũng cần phải kiểm tra xem dự án đó đã có giấy xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với việc bán nhà hình thành trong tương lai và chứng thư bảo lãnh.
Về Công ty Đại Dương, doanh nghiệp này được thành lập vào tháng 11/2007, do bà Lâm Thị Thuý là người đại diện pháp luật. Bà Thuý hiện cũng đang đảm nhiệm chức vụ Phó Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc MBLand Holdings. Vào năm 2018, bà Thuý được cho là cá nhân đã chi hàng trăm tỷ đồng để sở hũu cổ phần chi phối tại MBLand. Ngay sau đó, nữ doanh nhân này đã mang toàn bộ cổ phần MBLand thế chấp để vay vốn tại một phòng giao dịch của NCB Chi nhánh Hà Nội.
Về tình hình kinh doanh, các hợp đồng vay vốn kể trên khiến nợ phải trả tại Công ty Đại Dương lên đến 1.266 tỷ đồng, cao gấp 3,8 lần vốn chủ sở hữu và chiếm 79,2% tổng nguồn vốn (tính đến ngày 31/12/2020). Nếu so với cuối năm 2019, nợ phải trả của Công ty Đại Dương đã tăng 1.260 tỷ đồng, tương đương... 21.000%.
Vì sao Công ty Đại Dương với tình hình vay nợ cao gấp 3,8 lần vốn chủ sở hữu lại mang dự án làm tài sản thế chấp cho một bên thứ ba? Mối quan hệ giữa Đại Dương – Nguyên Hưng – TVH và đơn vị phát triển MBLand sẽ được làm sáng tỏ trong những bản tin tiếp theo.
Hiếu Nguyễn
