Một trong những vấn đề nhức nhối hiện nay trong tranh chấp tại các chung cư chính là việc nhiều chủ đầu tư “cố thủ”, không chịu bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân theo như quy định. Từ văn bản đề xuất của sở Xây dựng TP.HCM gửi đến bộ Xây dựng, câu chuyện về “cuộc chiến” này lại trở nên sôi nổi.
Theo báo cáo mới nhất của sở Xây dựng TP.HCM gửi bộ Xây dựng và UBND TP, hiện trên địa bàn TP có 1.401 nhà chung cư. Tuy nhiên, chỉ có 194 chung cư đã và đang thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.
Đại diện sở Xây dựng TP cho biết, công tác quản lý các chung cư trên địa bàn có khó khăn là do một số chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị. Cũng như không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, gây khó khăn cho việc kiểm tra, bảo trì, bảo dưỡng công trình dẫn đến các ban quản trị gửi đơn khiếu kiện, khiếu nại nhiều nơi.
Phí bảo trì chung cư là câu chuyện nhức nhối suốt nhiều năm qua. |
Trước tình hình hiện nay, sở Xây dựng TP kiến nghị, nên bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do ban quản trị chung cư thu của các chủ sở hữu nhà chung cư trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.
Xoay quanh vấn đề này, PV Người Đưa Tin Pháp Luật có cuộc trao đổi với luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật, công ty Luật TNHH Chính Nghĩa Luật (đoàn Luật sư TP.HCM).
Cần nâng cao vai trò của chính quyền địa phương
Mới đây, sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị bộ Xây dựng bỏ cơ chế giao chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì chung cư. Thay vào đó, phí này sẽ do ban quản trị chung cư thu và quản lý. Ông có đánh giá chi tiết như thế nào trước đề xuất này?
Tôi nghĩ cơ chế giao chủ đầu tư thu 2% phí bảo trì chung cư hiện nay cần được thay đổi, vì nó không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà.
Đề xuất của sở Xây dựng TP.HCM nên được thực hiện càng sớm càng tốt nhằm giảm chi phí của người mua nhà, hạn chế các tranh chấp sử dụng quỹ bảo trì chung cư liên quan đến chủ đầu tư như đã xảy ra.
Luật đã quy định rõ về Ban quản trị nhà chung cư do các chủ sở hữu nhà chung cư thành lập, là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động dưới mô hình ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần.
Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư. Nếu phí bảo trì chung cư này sẽ do ban quản trị chung cư thu và quản lý sẽ rõ ràng, hợp lý hơn so với việc chủ đầu tư thu.
Luật sư Nguyễn Ngô Quang Nhật, công ty Luật TNHH Chính Nghĩa Luật (đoàn Luật sư TP.HCM). |
Tình trạng tranh chấp phí bảo trì chung cư ngày càng gia tăng là nguyên nhân để sở Xây dựng TP.HCM có đề xuất này. Theo ông, thực tế này do lỗi thuộc về ai, chủ đầu tư, khách hàng hay chính quyền địa phương?
Trách nhiệm ở đây là cơ quan chức năng phải xử lý. Ví dụ trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì thì luật đã quy định rõ là UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra. Sau đó, cũng chính cơ quan nay có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị.
Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật (Điều 37 Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP)
Ngoài ra, thời gian sử dụng nhà chung cư kéo dài nhiều năm, có thể là vài chục năm hoặc dài hơn, thời gian để nhà xuống cấp cũng có thể lâu chứ không phải xảy ra ngay khi mới mua nhà. Đồng thời để giảm chi phí của người mua nhà thì ý kiến đề xuất thu phí theo tháng nhằm chia nhỏ số tiền, dễ quản lý hơn cũng có thể áp dụng được.
Chỉ khoảng 1/7 chung cư tại TP.HCM thực hiện nghiêm túc bàn giao phí bảo trì. |
Với quy định hiện hành, nếu chủ đầu tư không bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị, thì việc xử phạt chỉ dừng lại ở mức xử phạt vi phạm hành chính và buộc chủ đầu tư bàn giao lại. Trong trường hợp, chủ đầu tư không còn tiền trong tài khoản thì việc cưỡng chế tài sản là không khả thi. Ông có thể đưa ra phân tích rõ hơn về khoảng trống pháp lý trong mối quan hệ này?
Luật đã quy định trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì UBND cấp tỉnh phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.
Như vậy nếu cơ quan chức năng mà cụ thể ở đây là UBND cấp tỉnh thực hiện nghiêm quy định này thì việc xử phạt sẽ không chỉ dừng lại ở mức xử phạt vi phạm hành chính mà chủ đầu tư có thể phải chịu trách nhiệm hình sự.
Nếu chủ đầu tư cố tình vi phạm thì có thể bị cơ quan chức năng khởi tố hình sự với Tội Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản theo Bộ luật Hình sự 2015. Khi nào làm nghiêm như vậy thì việc cưỡng chế để lấy lại phí bảo trì từ chủ đầu tư sẽ khả thi hơn.
Thiếu cơ chế giám sát độc lập
Chính vì thế, sở Xây dựng TP.HCM cũng kiến nghị điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án nhân dân theo pháp luật về tố tụng dân sự. Điều này được ông đánh giá ra sao vì quá trình xử lý của tòa án thường tốn nhiều thời gian trong lúc thiệt hại vẫn đang xảy ra? Nên chăng có cơ chế hòa giải do cơ quan chức năng (sở Xây dựng) hay chính quyền địa phương (UBND các cấp) chủ trì?
Thực ra nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì đã được quy định rõ trong Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư tại điều 37 Nghị định số: 99/2015/NĐ-CP. Nếu thực hiện đúng quy định này thì ban quản trị chung cư không cần phải kiện chủ đầu tư ra tòa án để bàn giao kinh phí bảo trì đó.
Còn khi việc cưỡng chế thực hiện không hiệu quả thì đương nhiên ban quản trị chung cư có thể kiện chủ đầu tư ra tòa để đòi lại phí bảo trì này theo thủ tục tố tụng. Khi tiến hành khởi kiện tại tòa án, ban quản trị chung cư có thể yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản của chủ đầu tư để phục vụ việc xét xử và tránh thiệt hại xảy ra trong quá trình xét xử vụ án.
Nên việc đề xuất cơ chế hòa giải do cơ quan chức năng (sở Xây dựng) hay chính quyền địa phương (UBND các cấp) chủ trì thì không cần thiết, vì có thể là lý do để chủ đầu tư kéo dài thêm thời gian không bàn giao phí bảo trì, và kết quả hòa giải này được thực hiện hay không lại phụ thuộc vào sự tự nguyện của chủ đầu tư.
Dự thảo về Thông tư Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (bộ Xây dựng) cũng đề xuất quy định từ 3 - 5 thành viên ban quản trị đứng đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì. Việc rút tiền kinh phí yêu cầu phải đảm bảo 100% thành viên Ban Quản trị biểu quyết mới được phép tiến hành.
Việc quy định đồng thuận 100% là cần thiết, để tránh tình trạng lạm quyền, lạm chi, trục lợi cá nhân gây thiệt hại cho cư dân. Nếu các thành viên ban quản trị muốn thông đồng với nhau để sử dụng sai mục đích tiền quỹ này thì sẽ khó xảy ra vì chỉ cần 1 thành viên không đồng ý thì sẽ không thực hiện được.
Thực tế đòi hỏi kiện toàn một hệ thống quy định pháp luật chặt chẽ hơn về ban quản trị chung cư. |
Bên cạnh đó, hiện cũng chưa có quy định phòng ngừa rủi ro đối với tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư, ví dụ như ngân hàng phong tỏa theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền khi xảy ra tranh chấp. Vậy, kẽ hở này nên được giải quyết cụ thể ra sao, theo tiêu chí nào?
Theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự thì việc phong tỏa tài khoản tại ngân hàng là một trong các biện pháp khẩn cấp tạm thời do Tòa án quyết định trong quá trình giải quyết vụ án. Như vậy chỉ có tòa án mới có thể áp dụng biện pháp này.
Việc hiện nay chưa có quy định về việc phòng ngừa rủi ro thì theo tôi, tốt nhất nên quy định tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư phải do bên thứ ba làm trung gian giữ, đơn vị này có thể là cơ quan Nhà nước.
Một doanh nghiệp tư vấn quản lý bất động sản cũng dẫn chứng, quy định tại nhiều quốc gia khác vẫn tương đồng với Việt Nam nhưng yêu cầu doanh thu dự án, trong đó có quỹ bảo trì nhà chung cư sẽ được kiểm toán công khai từ đơn vị độc lập.
Giải pháp này nên được áp dụng tại Việt Nam vì quỹ bảo trì nhà chung cư là khoản tiền có thể rất lớn nên tuân thủ đúng quy định. Việc kiểm toán báo cáo kinh phí bảo trì chung cư nên được tiến hành sau khi có sự bàn giao quản lý của các quỹ về cho Ban quản trị chung cư, những người được các chủ sở hữu bầu ra.
Trân trọng cám ơn ông!
