Chủ đầu tư bán đất không có sổ đỏ tại Hưng Yên: Luật sư nói gì?

Liên quan đến sự việc anh Bùi Văn Khởi mua lô đất ở khu nhà ở thương mại và dịch vụ Hiến Nam – tỉnh Hưng Yên nhưng từ năm 2016 đến nay vẫn chưa được làm sổ đỏ và thanh lý hợp đồng, luật sư Trịnh Anh Dũng đã có cuộc trao đổi với PV về sự việc này.

Công ty Phúc Hưng bán đất cho khách khi chưa được phép là có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai, Luật KD bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà lãnh đạo/CT Phúc Hưng phải chịu trách hành chính, dân sự hoặc hình sự liên quan.

Xin luật sư cho biết quan điểm của mình về việc thỏa thuận giữa công ty Phúc Hưng (chủ đầu tư) và người dân khi dự án vẫn còn thiếu nhiều yếu tố theo quy định?

Luật sư Trịnh Dũng: Hợp đồng chuyển nhượng QSD đất đã ký kết giữa Công ty  Phúc Hưng và ông Khởi là Hợp đồng vô hiệu.

Hợp đồng này vi phạm điều kiện chuyển nhượng mà pháp luật đất đai quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, vi phạm Khoản 1, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014…. Vi phạm điều kiện thanh toán quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

CT Phúc Hưng phải hoàn trả lại ngay lập tức toàn bộ số tiền 756.977.500 đồng đã nhận cho ông Khởi.

Do CT Phúc Hưng là bên có nghĩa vụ tuân thủ quy định của PL về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, nhưng lại không tuân thủ, nên là bên có lỗi. Công ty nêu trên gây thiệt hại cho ông Khởi cả số tiền lãi của 756.977.500 đồng từ thời điểm thanh toán cho Công ty cho đến thời điểm được nhận lại (nếu 2 bên thỏa thuận được) hoặc đến thời điểm xét xử sơ thẩm (nếu Tòa án giải quyết tranh chấp).

Vụ việc trên có dấu hiệu vi phạm pháp luật hay không? Đơn vị chủ đầu tư phải có trách nhiệm với quyền lợi của khách hàng ra sao?

Luật sư Trịnh Dũng:Vụ việc trên có dấu hiệu vi phạm Luật Đất đai, Luật KD bất động sản. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà lãnh đạo/CT Phúc Hưng phải chịu trách hành chính, dân sự hoặc hình sự liên quan.

Về hành chính: Điều 13 Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định.

Công ty đã vi phạm điều kiện điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Theo thông tin từ phóng viên cung cấp thì CT Phúc Hưng chưa được cấp Giấy Chứng nhận QSD đất, nhưng trên thực tế, Công ty đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 01 lô đất cho ông Khởi.

Việc Công ty thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa được cấp GCN QSD đất là vi phạm điều kiện điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì CT Phúc Hưng:

Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mà chỉ có quyền bán tài sản gắn liền với đất);

Trong khi chỉ được bán tài sản gắn liền với đất khi đã hoàn thành việc xây dựng, thì CT Phúc Hưng chưa xây dựng nhà ở đã ký kết HĐ bán, chuyển nhượng,  vi phạm điều kiện về chuyển nhượng quyền sử đụng đất khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận;

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng;

Tuy nhiên Công ty Phúc Hưng đã thu tới 95% giá trị hợp đồng trong khi chưa bàn giao nhà cho ông Khởi, vi phạm Khoản 1, Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Pháp luật Việt Nam có quy định như thế nào về trách nhiệm của chủ đầu tư với người dân? Cụ thể trong trường hợp này như thế nào? 

Luật sư Trịnh Dũng:  Điều 26 Luật nhà ở năm 2014 quy định: Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là phải bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.

Anh Bùi Văn Khởi có quyền thương lượng với CT Phúc Hưng. Nếu thương lượng không thành, ông Khởi có quyền khởi kiện vụ án yêu cầu Tòa án tuyên bố HĐ chuyển nhượng QSD đất là HĐ vô hiệu và đề nghị giải quyết hậu quả pháp lý của HĐ vô hiệu.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin vụ việc này.

Nhóm PV