“Góc khuất” trong lĩnh vực đấu giá QSDĐ
Chủ trì buổi Hội thảo cấp Khoa học về Đấu giá quyền sử dụng đất là PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch hội đồng trường, Trưởng khoa pháp luật Kinh tế và PGS.TS Nguyễn Thị Nga – Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Như chúng ta được biết, đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức tối ưu nguồn thu ngân sách từ đất đai của Nhà nước, thông qua đấu giá khuyến khích tính xã hội hóa về giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đấu giá QSDĐ được quy định trong cả Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu giá tài sản 2016.
Quá trình triển khai trên thực tế pháp luật về đấu giá QSDĐ bên cạnh các kết quả tích cực, nhiều dự án được triển khai thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước thì cũng gặp nhiều vướng mắc và tiêu cực phát sinh.
Từ sự kiện đấu giá đất ở khu vực Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh được cho là không thành công, có nhiều vấn đề được đặt ra về thực trạng pháp luật về đấu giá QSDĐ và thực tiễn triển khai pháp luật về đấu giá QSDĐ.
Phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga chỉ ra: Hoạt động đấu giá QSDĐ diễn ra trên thực tế thời gian qua đã bộc lộ khá nhiều nhức nhối, nhiều góc khuất không kiểm soát được từ hoạt động đấu giá. Thực trạng đó là hệ lụy cho những sai phạm phát sinh, gây dư luận trái chiều và tác động xấu tới sự phát triển kinh tế, xã hội, môi trường đầu tư.
Từ sự kiện đấu giá đất ở khu vực Thủ Thiêm, thành phố Hồ Chí Minh diễn ra ngày 10/12/2021 được coi là cuộc đấu giá có giá trị lớn nhất từ trước tới nay nhưng kết quả lại không được như mong đợi. Bốn nhà đầu tư sau khi trúng đấu giá đều lần lượt chấp nhận mất cọc. Từ vụ việc này để lại nhiều hệ lụy trái chiều.
“Sự hồ nghi về một “thế lực” ngầm trong thị trường bất động sản đã và đang câu kết để thao túng thị trường. Sự công khai, minh bạch – yếu tố quan trọng trong đấu giá liệu có được quan tâm trong quy trình và thủ tục? Yếu tố thị trường có sự kiểm soát của nhà nước trong hoạt động đấu giá QSDĐ liệu có được tôn trọng và đảm bảo thực thi…”, PGS.TS Nguyễn Thị Nga đặt dấu hỏi.
“Nút thắt” pháp lý và những rào cản trong thực tế triển khai về đấu giá QSDĐ được PGS.TS Nguyễn Thị Nga chỉ ra, thứ nhất trong vấn đề bỏ cọc. Do quy định về việc nhà đầu tư “phải nộp tiền đặt trước tối thiểu bằng 5% và tối đa bằng 20% giá khởi điểm đấu giá” mà không quy định chặt chẽ nên trong thực tế đã có một số trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ và đã nộp “tiền đặt trước” có giá trị thấp, nhưng sau cuộc đấu giá đã “xù” không thanh toán tiền trúng đấu giá, chấp nhận “mất cọc”, hoặc là dây dưa, kéo dài việc thanh toán.
Rào cản tiếp nữa là Luật Đấu giá năm 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính” hoặc điều kiện “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư để tham gia đấu giá QSDĐ. Từ thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư có năng lực yếu kém vẫn tham gia đấu giá, song khi trúng đấu giá thì không có khả năng tài chính để tiếp tục thực hiện việc nộp tiền; điển hình là sự kiện các công ty đấu giá ở Thủ Thiêm.
Thứ ba, phương pháp xác định “giá đất cụ thể” để xác định “giá khởi điểm” đấu giá QSDĐ theo PGS.TS Nguyễn Thị Nga là còn nhiều bất cập, chưa đảm bảo việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”.
Hay việc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định còn lỏng lẻo là nguy phát sinh sai phạm và thiếu minh bạch, công bằng trong đấu giá cũng như quy định trong Luật đấu giá tài sản vẫn còn kẽ hở, dễ dẫn đến có thể bị thông đồng giá… đây được cho là những rào cản ảnh hưởng tới việc đấu giá QSDĐ.
Vì sao trúng giá nhưng vẫn “bỏ cọc”?
Tham chiếu từ vụ việc đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm, phát biểu tại Hội thảo, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến – Phó Chủ tịch hội đồng trường, Trưởng khoa pháp luật Kinh tế cho rằng, từ sự kiện này là dịp để chúng ta rà soát, đánh giá hệ thống pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Luật Đất đai năm 2013 nói riêng.
Qua rà soát, ông Tuyến thấy có khá nhiều bất cập. Trong đó phải kể đến Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa quy định đầy đủ, chi tiết về việc kiểm soát năng lực tài chính của tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia đấu giá.
Chưa nói, trong quá trình đấu giá, cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá không làm chủ, không kìm nén được “cảm xúc” của mình do tính sĩ diện, cay cú, suy nghĩ thiếu chín chắn hoặc muốn thể hiện, đánh bóng thương hiệu, hoặc chưa nhận thức đầy đủ trách nhiệm xã hội, hậu quả về kinh tế - xã hội …. Dẫn đến tình trạng sau khi trúng đấu giá cao hơn giá trị thật thì số lượng người trúng đấu giá bỏ cọc chiếm tỷ lệ cao do không đủ tiền để nộp.
Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về đấu giá QSDĐ, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến cho rằng, cần bổ sung quy định về điều kiện tổ chức tham gia đấu giá QSDĐ; sửa đổi bổ sung quy định về khoản tiền đặt trước của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ; bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá.
Bên cạnh đó cũng cần bổ sung thêm quy định trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 05 năm không được tham gia đấu giá QSDĐ.
Và cuối cùng, cần bổ sung quy định về điều kiện năng lực tài chính và giám sát, thẩm tra hồ sơ tham gia đấu giá khắt khe hơn đối với tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá QSDĐ mà bỏ cọc từ 05 vụ đấu giá trở lên, góp phần làm giảm tỷ lệ bỏ cọc trong các vụ đấu giá QSDĐ.
Cùng tham gia đóng góp ý kiến tại Hội thảo, Thạc sĩ Đỗ Hồng Hạnh (Công ty Đấu giá Lạc Việt) đưa ra một số lưu ý: Đối với một số tổ chức đấu giá tài sản vẫn sử dụng chưa chính xác thuật ngữ để chỉ khoản tiền mà người có nhu cầu tham gia đấu giá phải nộp khi đăng ký tham gia đấu giá (sử dụng cả thuật ngữ “tiền đặt trước”, “tiền đặt cọc”, “tiền ký quỹ”… Việc này ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ thanh toán của người đấu giá. Do vậy, Ths Hạnh kiến nghị cần thống nhất sử dụng thuật ngữ “tiền đặt trước” cho chính xác và phù hợp với quy định của Luật đấu giá tài sản.
Buổi Hội thảo diễn ra trong không khí cởi mở, tinh thần xây dựng. Nhiều chuyên gia, nhà khoa học đã đóng góp rất nhiều ý kiến quý báu, xác đáng vì mục tiêu hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị lần thứ năm, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
