Trúng đấu giá tài sản đảm bảo xử lý nợ
Phát mại, bán đấu giá tài sản là hoạt động công bố và bán tài sản công khai theo thủ tục do pháp luật quy định để thanh toán nợ. Trong trường hợp đơn vị thế chấp tài sản không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có thể xử lý tài sản theo quy định trong Luật Dân sự năm 2015, Luật Đấu giá tài sản 2016 cùng các văn bản pháp luật có liên quan.
Sau khi hoàn tất các thủ tục nêu trên, tài sản sẽ được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho người trúng đấu giá. Quy định về việc bán đấu giá tài sản đảm bảo xử lý nợ được pháp luật quy định rõ và được thực hiện công khai, minh bạch.
Theo nghiên cứu tìm hiểu, cuối năm 2022, Ngân hàng tiến hành phát mại, bán đấu giá tài sản đảm bảo xử lý nợ. Qua các phương tiện thông tin truyền thông, nhóm khách hàng 5 gồm người đã tham gia đấu giá và trúng các tài sản bao gồm:
Quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các thửa đất số: 78-130 (Số thửa đất mới là 175), 78-131 (Số thửa đất mới là 176), 78-260 (Số thửa đất mới là 194), 78-139 (Số thửa đất mới là 184), 78-140 (Số thửa đất mới là 185) cùng thuộc tờ bản đồ số: 11. Toàn bộ các thửa đất nói trên cùng tại địa chỉ: phường Phú Hữu, quận 9, thành phố Hồ Chí Minh.
Được biết, nguồn gốc số tài sản là do công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân MêKông thế chấp với Ngân hàng , đơn vị tổ chức đấu giá là công ty đấu giá An Bình.
Sau khi trúng đấu giá, nhóm khách hàng đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính từ tháng 09/2022. Ngày 19/10/2022, khách hàng đã ký kết Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá với ngân hàng tại phòng công chứng Nguyễn Đình Thịnh.
Theo quy định tại Điều 7 Hợp đồng mua bán: Ngân hàng có trách nhiệm giao toàn bộ hồ sơ, giao tài sản theo đúng hiện trạng và thực hiện thủ tục giải chấp xóa thế chấp cho người trúng đấu giá.
Tuy nhiên, khách hàng chưa thực hiện được thủ tục xóa chấp và sang tên.
Đến ngày 10/5/2023, ngân hàng tổ chức buổi làm việc giữa các bên liên quan (Ngân hàng, bên vay, thế chấp và người trúng đấu giá).
Theo biên bản làm việc, ngày 10/5, công ty Cổ phần Địa ốc Hoàng Quân MêKông đề xuất chuộc mua lại số tài sản nhóm khách hàng đã trúng đấu giá, tuy nhiên, giữa 2 bên không đạt được thỏa thuận về mức giá.
Không được bàn giao tài sản, khách hàng cần làm gì?
Trao đổi với PV, ngân hàng cho biết, sau khi người mua tài sản nộp đủ tiền, Ngân hàng đã bàn giao đầy đủ bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ giải chấp cùng các tài liệu có liên quan cho người trúng đấu giá để khách đi làm thủ tục xóa chấp, đăng ký biến động sang tên tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai.
Một trong số các tài sản đảm bảo xử lý nợ chưa được Ngân hàng bàn giao cho khách hàng.
Cũng theo thông tin từ phía ngân hàng, văn phòng đăng ký đất đai không đồng ý xóa chấp riêng lẻ 5 lô mà yêu cầu sang hình thức “Đăng ký thay đổi nội dung biện pháp bảo đảm đã đăng ký”.
“Đối với việc có công trình xây dựng nhà trên thửa đất, khi công ty đấu giá tổ chức phiên đấu giá tài sản, khách hàng mua tài sản đã được xem xét hiện trạng tài sản, đã trực tiếp đến nơi có tài sản để kiểm tra, nhận thấy không phát sinh tình trạng có người xây nhà trên đất, mới đăng ký tham gia đấu giá mua tài sản. Tình trạng này chỉ phát sinh sau thời điểm đấu giá tài sản và ngân hàng đang làm việc để yêu cầu Hoàng Quân chịu trách nhiệm về việc này, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Với nhiều nỗ lực trao đổi để giải quyết vướng mắc, ngày 10/5 ngân hàng và công ty Hoàng Quân Mê Kong và khách hàng đã tổ chức được cuộc họp các bên, thống nhất phương án Hoàng Quân Mê Kong mua lại 5 tài sản trên. Thế nhưng sau đó bên mua và bên bán vẫn chưa thống nhất được giá chuyển nhượng và hiện Ngân hàng đang tiếp tục làm việc với các bên để có phương án xử lý tối ưu nhất”.
Nhận định về vụ việc trên, luật sư Ngô Văn Tùng (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết, theo quy định tại Điều 419 Bộ luật dân sự về Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng:
“Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật dân sự. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.
Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc”.
Để xử lý vụ việc trên, Ls Tùng cho rằng, khách hàng trúng đấu giá nên thỏa thuận thương lượng với ngân hàng hủy hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã được công chứng. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì tùy theo hồ sơ thực tế, người trúng đấu giá có thể nộp hồ sơ khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu phạt và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật dân sự.
Thanh Phong
