Những năm gần đây, xu hướng sở hữu ngôi nhà thứ hai kế bên thủ đô ngày càng phát triển, kéo theo làn sóng đầu tư mạnh vẽ vào các dự án nghỉ dưỡng ven đô. Sở hữu những lợi thế hiếm có, dòng sản phẩm này ngày càng có sức hút đối trên thị trường. Bên cạnh những tiềm năng hấp dẫn của dự án, pháp lý sản phẩm – được xây dựng trên khu đất có thời hạn sự dụng cũng là yếu tố quan tâm hàng đầu của giới đầu tư. Nhiều nhà đầu tư chưa thực sự hiểu rõ khái niệm này.
Để có cái nhìn chính xác về định nghĩa, tính chất của loại đất thương mại, dịch vụ cũng như thu thập thêm kiến thức về thời hạn và cách gia hạn sử dụng loại đất này, nhóm phóng viên đã có dịp trao đổi với luật sư Phan Văn Khánh, Phó trưởng Văn phòng Luật sư Cao Đạt - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội. Qua đây, luật sư Phan Văn Khánh sẽ đưa ra những phân tích, chia sẻ hữu ích và ví dụ cụ thể về đất thương mại, dịch vụ cũng như tài sản trên đất.
Luật sư Phan Văn Khánh, Phó trưởng Văn phòng Luật sư Cao Đạt - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội.
Phóng viên: Hiện nay, phần lớn dự án bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang mà các đại gia Việt đổ xô đi mua để hưởng thụ kiêm đầu tư sinh lời đều là đất thương mại, dịch vụ, luật sư có thể cho biết rõ hơn tính chất của loại đất này?
Luật sư Phan Văn Khánh: Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, có vai trò cực kỳ quan trọng. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” (điều 4, Luật đất đai 2013).
Tùy vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại thành các loại đất khác nhau để thuận tiện trong công tác quản lý của nhà nước cũng như trong quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất. Hiện nay, có thể nói các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hạng sang chủ yếu thuộc nhóm đất thương mại, dịch vụ được quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013. Theo đó đất thương mại dịch vụ là đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp; là đất được sử dụng nhằm mục đích xây dựng các cơ sở hoạt động kinh doanh thương mại, dịch vụ hoặc xây dựng các công trình khác nhằm phục vụ cho hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ.
Phóng viên: Vậy xin luật sư chia sẻ về thời hạn sử dụng đất đối với đất thương mại, dịch vụ?
Luật sư Phan Văn Khánh: Theo quy định tại khoản 3, điều 126 Luật Đất Đai thì: “Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm…”.
Theo quy định nêu trên, thời gian sở hữu đối với tài sản trên đất (cụ thể là nhà ở, công trình khác gắn liền với đất) sẽ gắn liền với thời gian giao đất, cho thuê đất.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định.
Phóng viên: Vậy khi hết thời hạn sử dụng đất, giải pháp nào cho khách hàng để tiếp tục sử dụng tài sản biệt thự trên đất thưa luật sư?
Luật sư Phan Văn Khánh: Như đã nói ở trên, thời gian sử dụng của tài sản gắn liền với thời gian hoạt động của dự án, nên “Trước khi hết hạn sử dụng đất tối thiểu là 06 tháng, người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn sử dụng đất” (Điểm a Khoản 1 Điều 74 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ). Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá 50 năm.
Phóng viên: Vậy chủ đầu tư có nghĩa vụ tiến hành các thủ tục gia hạn cho toàn bộ dự án, bao gồm gia hạn thời gian sử dụng biệt thự không thưa luật sư?
Luật sư Phan Văn Khánh: Căn cứ khoản 4, điều 27 nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đầu tư thì: nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư khi kết thúc thời hạn hoạt động được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đó nếu đáp ứng các điều kiện sau:
(1) Phù hợp với quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch đô thị và quy hoạch đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (nếu có); phù hợp với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở (đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị);
(2) Đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai (đối với trường hợp đề nghị gia hạn sử dụng đất).
Nếu đảm bảo các nội dung trên thì khi hết thời hạn sử dụng đất, trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng đất thì chuẩn bị hồ sơ và hoàn thiện các thủ tục để được Nhà nước xem xét gia hạn thời gian sử dụng đất. Khu biệt thự là một phần của dự án (không tách rời dự án), dự án mang tên chủ đầu tư nên việc gia hạn là gia hạn toàn bộ dự án và chi phí này.
Xin cảm ơn luật sư về cuộc trò chuyện!
Thu Hà
