(ĐSPL) – Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Hỏi: 4 tháng trước tôi với ông T. thỏa thuận mua căn nhà của ông T.. Tuy nhiên, lúc đó tôi chưa đủ tiền nên chỉ đưa trước cho ông T. 200.000.000 đồng. Chúng tôi đã viết hợp đồng chuyển nhượng nhà nhưng chưa công chứng, chứng thực. Hiện nay, tôi đã có đủ tiền và tìm ông T. để nhận nhà nhưng lại được biết ông V. đã mua căn nhà này và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đứng tên ông V. Tôi có tìm ông T. để đòi lại số tiền 200.000.000 triệu đồng nhưng ông T. không chịu trả. Vậy tôi muốn hỏi là tôi phải làm như nào để đòi lại số tiền này?
Luật sư tư vấn:
Để giải đáp băn khoăn của bạn, luật sư tư vấn xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Căn cứ Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005 về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở thì:
“1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu…”.
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở thuộc loại hợp đồng phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và ông Tú không được công chứng, chứng thực. Do đó,giao dịch giữa bạn và ông T. là giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005:
“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.
Theo Điều 137 Bộ luật Dân sự năm 2005
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.
Điều này có nghĩa,bạn và ông T. sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, bạn không được nhận ngôi nhà đó và ông Tú phải hoàn trả lại cho bạn số tiền 200.000.000 đồng.
Trong trường hợp ông T. không chịu trả lại tiền, bạn có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi ông Tú cư trú để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi và lợi ích của mình. Bạn có thể đến nộp trực tiếp tại Tòa án, gửi Tòa án theo đườngdịch vụ bưu chính hoặc gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.
Theo khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì đơn khởi kiện phải có các nội dung sau:
- Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.
- Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện.
- Tên, nơi cư trú, làm việc của bạn; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
- Tên, nơi cư trú, làm việc của ông T.; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của ông T. thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của ông T.
- Quyền, lợi ích hợp pháp của bạn bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với ông T.
- Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
- Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.
- Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của bạn bị xâm phạm.
Bạn có thể khởi kiện ông T. theo thủ tục như trên. Tuy nhiên, pháp luật luôn khuyến khích các bên có thể tự hòa giải. Vì vậy, bạn có thể thương lượng với ông Tú để có cách giải quyết phù hợp đối với cả hai bên.
Thạc sĩ, Luật sư Vũ Hồng Hoa
Hợp tác xã Luật Đống Đa
