Thị trường bất động sản thời gian qua đã quá quen thuộc với hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn hay hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ. Hình thức này được áp dụng đối với những dự án mới trong giai đoạn triển khai ban đầu, chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý. Điển hình như dự án Khu đô thị Đức Việt - Thuận Thành, dự án khu đô thị Thuận Thành 3,...
Rao bán tràn lan bằng hợp đồng vay vốn, đặt cọc giữ chỗ
Dự án khu đô thị Đức Việt - Thuận Thành tại Xã Gia Đông, Thuận Thành, Bắc Ninh. Nằm cách thủ đô Hà Nội 10km về phía Đông Bắc, tọa lạc ở vị trí đắc địa, gần nhà thi đấu Gia Lâm, nằm trên đường tỉnh lộ 282 rộng 35m, giao thông thuận tiện, từ đây có thể tỏa đi TP Bắc Ninh, Hưng Yên, TP Hà Nội và các huyện lân cận.
Với tổng vốn đầu tư là 989 tỷ đồng, xây dựng trên diện tích 83ha và được cấp giấy chứng nhận đầu tư từ tháng 10/2010.
Dự án do Công ty cổ phần tập đoàn Đức Việt làm chủ đầu tư và được phân phối độc quyền bởi Sàn Giao Dịch Bất Động Sản Viễn Đông. Có mặt tại xã Gia Đông, trong vai khách hàng, PV ghi nhận đến hiện tại dự án vẫn chưa có dấu hiệu xây dựng, để cỏ mọc um tùm. Tuy nhiên, những thông tin rao bán đất nền, đất liền kề, biệt thự… bằng hình thức làm hợp đồng đặt cọc, vẫn được rao bán tràn lan.
Dự án khu đô thị Đức Việt - Thuận Thành hiện tại như một cánh đồng cỏ. |
Theo bản vẽ phối cảnh mà công ty đưa ra mời chào, trong đó có 48 căn biệt thự và 168 căn liền kề được phân lô rõ ràng, bố trí bao quanh là Trung tâm thương mại, 2 tòa chung cư cao cấp, đất nhà trẻ và khu vực cây xanh, trông vô cùng hoành tráng. Liên hệ với một loạt số điện thoại: 098407xxxx, 097899xxxx, 097721xxxx, 098276xxxx… PV được biết, đây là những khách hàng đã ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ các lô đất của dự án.
Mẫu hợp đồng đặt cọc và biên bản giao đất tại dự án Khu đô thị Đức Việt - Thuận Thành. |
Khi đặt vấn đề về hợp đồng mua bán, PV đều nhận được câu trả lời, chỉ có hợp đồng đặt cọc, bao giờ nộp thuế xong mới có hợp đồng mua bán và làm sổ đỏ. Trao đổi với số điện thoại 098276xxxx (chủ một lô đất LK tại dự án), anh này cho biết, sau khi làm hợp đồng đặt cọc, khách hàng sẽ nhận được một biên bản giao đất, phiếu thu tiền và khách hàng phải mất phí 2% để sang tên. Đồng thời, khách hàng cũng yên tâm vì mặc dù chưa có sổ đỏ nhưng đây là đất ở lâu dài và có giấy tờ, quyết định của tỉnh.
Tuy nhiên, trao đổi với người dân sống quanh khu vực dự án, PV được biết, sau nhiều năm khu dự án từ đó đến nay vẫn đang nằm im “đắp chiếu”, không có dấu hiệu thi công.
Tuơng tự, ngay cạnh dự án Khu đô thị Đức Việt-Thuận Thành là dự án khu đô thị Thuận Thành 3 cũng cùng chung số phận. Được quy hoạch trên diện tích 70ha với phần diện tích quy hoạch đất ở chiếm 40%. Tổng thể dự án bao gồm nhiều hình thức nhà ở để khách hàng lựa chọn như: Nhà ở thương mại, liền kề, liền kề vườn, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, nhà ở chung cư, nhà ở xã hội và nhà ở liền kề kết hợp thương mại dịch vụ.
Dự án do Công ty CP đầu tư Trung Quý – Bắc Ninh làm chủ đầu tư.
Một loạt các văn phòng tư vấn bất động sản ngay sau cổng chào dự án Khu đô thị Thuận Thành 3. |
Theo ghi nhận của PV, ngay cổng chào của dự án dễ dàng bắt gặp các tấm biển hiệu rao bán đất nền giá chỉ từ 800triệu/1 lô. Đi vào sau cổng chào là một loạt các văn phòng tư vấn bất động sản như: Công ty CP đầu tư phát triển đô thị Tân An Phú, văn phòng tư vấn BĐS Thành Công, văn phòng tư vấn BĐS Miễn Phí do một người tên T. (sđt: 090408xxxx) làm chủ.
Thử liên hệ với nhân viên tư vấn, là một người phụ nữ tên M. của văn phòng tư vấn BĐS công ty Tân An Phú, chúng tôi được nghe những “mĩ từ” quảng cáo rằng dự án này đang có rất nhiều khách đặt mua, hiện nay đã bán hết đất tại khu B và hiện đang mở bán khu A.
Khi chúng tôi hỏi về phương thức thanh toán, người này nhanh nhẹn trả lời: “Nếu em quyết định mua, trước mắt em phải đóng luôn 70% giá trị hợp đồng, làm hợp đồng góp vốn bởi vì chưa có sổ đỏ. Phải 2-3 tháng nữa mới có sổ đỏ nên bây giờ chỉ là hợp đồng góp vốn. Sau hợp đồng góp vốn sẽ có một bản cam kết để lại lô đất này cho em, mục đích sử dụng là đất đô thị và thời hạn sử dụng lâu dài”.
Tuy nhiên, khi chúng tôi đọc hợp đồng thì lại là loại hợp đồng vay vốn chứ không phải góp vốn như nhân viên này vừa giới thiệu. Chúng tôi đặt câu hỏi liệu nhân viên này có bị nhầm lẫn hợp đồng hay không thì nhân viên này ngay lập tức trả lời: “Do chưa có sổ đỏ thì chúng ta làm hợp đồng vay vốn, tức là bên em đồng ý cho bên chị vay vốn. Sau khi có sổ đỏ thì hợp đồng này sẽ thanh lý và thay thế bằng hợp đồng mua bán”.
Để tạo tin tưởng với chúng tôi, nhân viên này đã gửi nhiều hợp đồng vay vốn, phiếu thu tiền đặt chỗ dự án và bản cam kết đăng ký lô đất. Tuy nhiên, khi chúng tôi hỏi về tiến độ dự án thì người này nói rằng dự án đang sắp hoàn thiện hạ tầng cơ sở…
Theo lời nhân viên tư vấn, dự án Khu đô thị Thuận Thành 3 có các lô đất với diện tích phổ thông là 75 m2, các khu vực có diện tích lớn lên đến hơn 400m2 với giá bán từ 8,5 đến gần 20 triệu/ m2 tùy vào vị trí.
Hợp đồng vay vốn mà nhân viên tư vấn cung cấp cho PV tại dự án Khu đô thị Thuận Thành 3. |
.jpg)
Để nắm rõ hơn thông tin, PV tiếp tục liên lạc với số điện thoại 098591xxxx của một người tên Y., nhân viên của sàn BĐS Đại Thành và nhận được cuộc hẹn gọi lại. Sau đó vài phút, một người tự xưng tên là T., gọi điện lại tư vấn. Theo thông tin từ T., khách hàng muốn mua dự án sẽ có một hơp đồng vay vốn, tức là sẽ cho Chủ đầu tư vay vốn theo tiến độ là 4 đợt. Đợt đầu 50% tổng số tiền, đợt 2 và đợt 3 là 20%, đợt cuối cùng sau khi ra sổ đỏ sẽ thanh toán nốt 10% còn lại.
Cũng theo người này, phải sau 6 tháng mới có thể bàn giao mặt bằng (tháng 4/2019), sau 6 tháng (tháng 10/2019, PV) khách hàng sẽ nhận được sổ đỏ.
Khi được hỏi về điều kiện hạ tầng cơ bản để có thể mua bán, người này tỏ ra khá e dè. Sau một hồi trao đổi thấy khó có thể thuyết phục khách hàng, nhân viên này hẹn khách để lại số điện thoại, địa chỉ mail để gửi các giấy tờ liên quan đến hợp đồng vay vốn và phiếu thu tiền đặt chỗ dự án cho dễ hình dung và tư vấn chi tiết hơn. Tuy nhiên, khi nhân viên này gửi các giấy tờ lại là của Công ty CP Ngọc Vũ có trụ sở tại tỉnh Hải Dương.
Hiện, dự án khu đô thị Thuận Thành 3 vẫn đang trong giai đoạn GPMB. |
Hợp đồng vay vốn mang lại nhiều rủi ro cho người mua
Chúng tôi đã có buổi là việc với Chủ đầu tư để có thông tin khách quan và đa chiều. Bà Đinh Thị Loan – Chủ tịch HĐQT Công ty CP đầu tư Trung Quý – Bắc Ninh cho biết: “Tháng 10/2017, tôi mua lại cổ phần dự án từ Viện Kiếm sát, do Chủ đầu tư trước bị cơ quan chức năng thu hồi. Hiện tại Công ty Trung Quý đang trong quá trình cơ cấu lại toàn bộ nhân sự và cũng đã cam kết với tỉnh là đẩy nhanh tiến độ để làm sống lại dự án, khắc phục những sai phạm của Chủ đầu tư trước”.
"Được biết, hiện tại một chủ đầu tư thứ cấp là công ty Ngọc Vũ đang huy động vốn bằng hình thức làm hợp đồng vay vốn từ khách hàng để tiếp tục thi công và hợp đồng này là hợp pháp", bà Loan cho biết thêm.
Trao đổi với PV, ông Đỗ Đình Hảo – Trưởng phòng TN&MT huyện Thuận Thành, Bắc Ninh cho biết, dự án này gồm 2 phần khu công nghiệp và đô thị. Hiện tại phần đô thị đang ở giai đoạn GPMB và chia làm nhiều đợt, GPMB đến đâu thì bồi thường đến đấy. “Dự án chưa được phép bán nhưng việc huy động vốn là luật doanh nghiệp, còn nhà nước chỉ quản lý về việc được phép bán hay chưa thôi”, ông Hảo khẳng định.
Để rộng đường dư luận, chúng tôi đã liên hệ với Sở Xây dựng Bắc Ninh và được ông Nguyễn Tiến Tài – Giám đốc Sở Xây dựng Bắc Ninh cho biết, hiện tại chưa nhận được thông tin dự án rao bán, chúng tôi sẽ cho kiểm tra và xử lý nếu có việc rao bán này tại dự án.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã quy định: Hợp đồng góp vốn hay hợp tác kinh doanh có nội dung và mục đích là một hợp đồng mua bán bất động sản có thu tiền ứng trước nhưng lại chưa có cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác sẽ đương nhiên bị xem là vô hiệu.
Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Cty Luật Minh Bạch (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho biết, pháp luật chỉ cấm việc huy động vốn dưới mọi hình thức. Tuy nhiên, về bản chất, đây là việc xác lập hợp đồng vay dân sự nên pháp luật không cấm, có thể coi đây là hợp đồng vay vốn hợp pháp, không trái với quy định về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, theo cách quy định này, hợp đồng có nội dung khách hàng là người có tiền và có nhu cầu cho vay để nhận tiền lãi, còn chủ đầu tư dự án là người thiếu tiền và có nhu cầu vay. Người vay cam kết trả cho người cho vay số tiền và khoản lãi suất được quy định trong hợp đồng.
Nếu có tranh chấp thì chỉ giải quyết theo Luật Dân sự về hợp đồng vay vốn thông thường. Tuy nhiên, mặc dù không thể hiện trên hợp đồng vay vốn, nhưng căn cứ vào thực tế diễn ra cho thấy, đây thực chất là một hình thức "lách luật" thay thế cho thỏa thuận đặt cọc mua nhà tại dự án. Trong trường hợp này, người mua nhà cần phải tỉnh táo, bởi vì có rất nhiều chủ đầu tư huy động vốn bằng hình thức này và sau đấy nếu có thể thì chủ đầu tư chỉ việc hoàn lại tiền nếu bất động sản lên thì người mua có nguy cơ mất trắng, còn chủ đầu tư có thể dùng các căn hộ kia để bán cho người khác. Đây là lý do tại sao mà một căn hộ có thể bán cho nhiều người, có nghĩa là núp bóng dưới hình thức cho vay.
Ở một góc nhìn khác, luật sư Tuấn Anh cho biết thêm, có thể nói đây là chiêu trò của Chủ đầu tư nên người mua nhà cần phải tỉnh táo lựa chọn chủ đầu tư. Ví dụ, nếu chủ đầu tư đã phải lách luật để huy động vốn thì dễ dàng nhìn thấy ngay năng lực về tài chính của chủ đầu tư này đã không có rồi. Nếu chủ đầu tư có năng lực tài chính thì sao mà không làm được phần móng, lại phải đi huy động vốn bằng các hình thức góp vốn, vay vốn mang nhiều rủi ro. Điều này, chứng minh năng lực của chủ đầu tư là không có.
Nhóm PV
