(ĐSPL) - Mới đây, Đại hội Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhiệm kỳ IV (2016 – 2021) đã diễn ra thành công tốt đẹp. Với sự tín nhiệm tuyệt đối từ Bộ Xây dựng, cộng đồng doanh nghiệp, doanh nhân, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng tái đắc cử chức vụ Chủ tịch hiệp hội, đây cũng là nhiệm kỳ thứ 3 liên tiếp của ông trên cương vị này.
| Đây là nhiệm kỳ thứ 3 liên tiếp của Ông Nguyễn Trần Nam trên cương vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam. |
Để có được đánh giá tổng thể, khách quan về thị trường BĐS trong thời gian qua cũng như những vướng mắc mà thị trường đang đối mặt, Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Chủ tịch Nguyễn Trần Nam.
Ông đánh giá như thế nào về thị trường BĐS trong thời gian qua?
Từ khi chúng ta có Luật kinh doanh Bất động sản từ năm 2005 thì các biểu hiện của thị trường đã có những phát triển quá nóng và không theo kế hoạch. Khi đó, lượng hàng hóa bị mất cân đối rất nghiêm trọng và có sự dư thừa lớn so với khả năng thanh toán của người dân.
Các mảng phân khúc thị trường nhà ở xã hội, thị trường nhà ở thương mại có quy mô nhỏ và giá hợp lý, phù hợp với khả năng thanh toán của người dân thì rất thiếu.
Bên cạnh đấy, bối cảnh kinh tế của thế giới, của khu vực cũng như của đất nước ta cũng có những khó khăn. Cộng hưởng những yếu tố này thì thị trường bất động sản 2005 – 2010 là thời điểm suy thoái nặng nề nhất từ trước đến nay.
Có được điều đó là nhờ Chính phủ đã đưa ra những giải pháp rất cơ bản như Nghị quyết 02/NQ-CP về giải phóng hàng tồn kho… Đặc biệt, năm 2014, Quốc hội có ban hành những luật mới về kinh doanh bất động sản, về nhà ở, về lĩnh vực xây dựng… trong đó có quy định nhiều điểm mới thoáng đãng hơn, tạo một hành lang pháp lý để đưa ra những giải pháp rất căn bản và sáng tạo để giải quyết những khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Nhiều ý kiến cho rằng việc định giá đất thấp đã làm thất thoát tài sản nhà nước, còn phía doanh nghiệp khẳng định đây là việc làm phù hợp giúp các đơn vị này làm ăn hiệu quả hơn. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?
Trong Luật Nhà ở có điều khoản quy định các cơ quan, nhà máy, doanh nghiệp đang là chủ sở hữu hay nói cách khác được quyền sử dụng đất nếu đất đó là đất ở thì đương nhiên lập dự án doanh nghiệp đó sẽ là chủ đầu tư. Nhưng là đất công nghiệp, văn phòng, ngoài đất ở mà người ta đã cấp đất cho di dời ra chỗ khác thì bắt buộc phải đưa ra đấu giá.
Tôi cho rằng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư khi tham gia mua cổ phần DNNN cổ phần hóa chủ yếu là do sự phát sinh giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất trước và sau khi cổ phần hóa. Và vì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư thu được này quá lớn nên với nhà đầu tư thì giá trị thặng dư của quyền sử dụng đất chính là "lực hấp dẫn", còn đối với Nhà nước thì đây lại là lỗ hổng dẫn đến thất thoát tài sản Nhà nước.
Được biết, ở Việt Nam mới chỉ có một quỹ đầu tư của Techcombank và một số quỹ đầu tư nước ngoài hoạt động như nhà đầu tư. Vậy nguồn vốn của quỹ được "lấy từ đâu", thưa ông?
Hiện, đa số doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam có vốn không quá 1.000 tỷ đồng mà phần lớn chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 đến 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là vốn vay ngân hàng. Chưa kể, thực trạng ở Việt Nam rất nhiều người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng, đến khi thiếu tiền lại gõ cửa ngân hàng, trong khi, vốn từ ngân hàng chỉ là nguồn ngắn hạn.
Thực tế chứng minh, cách đây vài năm, khi ngân hàng siết vốn khiến thị trường bất động sản bế tắc, nhiều nhà đầu tư bị chôn vốn, nền kinh tế lãnh hậu quả. Vì vậy, nguồn vốn cho bất động sản là yếu tố then chốt.
Hiện chúng ta vẫn chỉ đang huy động từ 3 nguồn vốn là từ người dân, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng. Nếu theo thông lệ quốc tế thì điều này chưa đủ. Do đó, cần có quỹ tài chính mới, thúc đẩy vốn thị trường bất động sản dồi dào, minh bạch hơn…
Quỹ bất động sản này như một quỹ tín thác bất động sản đứng ra gom tiền dưới hình thức phát hành chứng chỉ trong dân cho các nhà đầu tư. Khác với chứng chỉ thông thường, chứng chỉ đầu tư bất động sản giống như cổ phiếu có thể mua đi bán lại nên tính thanh khoản cao và có cơ chế chia cổ tức hàng năm…
Ông có thể chia sẻ về vai trò của Hiệp hội BĐS trong sự phát triển của thị trường?
Hiệp hội có vai trò là tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đại diện cho cộng đồng các doanh nghiệp BĐS Việt Nam, là cầu nối giữa doanh nghiệp và các cơ quan quản lý nhà nước; là tổ chức tham vấn, phản biện đối với các cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoạch định các chính sách cho thị trường BĐS... trong những năm vừa qua, Hiệp hội BĐS Việt Nam đã có rất nhiều hoạt động tích cực để đóng góp cho sự phát triển của thị trường. Vai trò của Hiệp hội đối với các cơ quan quản lý ngày một nâng cao, vị thế của Hiệp hội trong cộng đồng ngày một được khẳng định vững chắc.
Công tác phản biện xã hội được Hiệp hội coi là một công tác trọng tâm tạo ra nền tảng để cộng đồng doanh nghiệp BĐS phát triển.
Công tác xúc tiến đầu tư, nghiên cứu khoa học được Hiệp hội triển khai thường xuyên với nhiều đề tài nghiên cứu…
Xin chân thành cảm ơn ông!
Hoàng Hà
