Theo các chuyên gia pháp lý, thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, chỉ là chiêu trò chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người giữ chỗ.
Cần công khai, minh bạch các thông tin về dự án bất động sản để người dân chủ động tìm hiểu. Ảnh minh họa. |
Hàng loạt dự án “bán lúa non” bị phát hiện
Mới đây tại TP.HCM, dự án khu nhà ở Gò Sao (tên thương mại là Picity High Park) đã được môi giới rao bán rầm rộ dù chưa được chấp thuận đầu tư, chưa có giấy phép xây dựng. Được biết, dự án này có quy mô hơn 8,6ha, gồm: 6 block chung cư với hơn 2.500 căn hộ, shophouse, thương mại dịch vụ văn phòng... do công ty TNHH MTV Đầu tư Phát triển Gia Cư làm chủ đầu tư.
Do đó, UBND quận 12 đã ra quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả về việc tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng từ cuối tháng 8/2019.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án Picity High Park còn có dấu hiệu huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Theo lời quảng cáo, chủ đầu tư sẽ mở bán dự án vào ngày 17/11 nên khách hàng nào đặt chỗ sớm sẽ được ưu đãi giảm giá từ 10 - 30 triệu đồng, tùy thời gian xuống tiền sớm hay muộn.
Cụ thể, tới ngày mở bán, nếu đồng ý với căn hộ đã giữ chỗ, bên công ty sẽ ký hợp đồng đặt cọc rồi khách hàng sẽ đóng thêm cho đủ 25% tổng giá trị căn hộ cho đến khi dự án xây xong móng. Tại tỉnh Bình Dương, dự án Thịnh Gia Tower cũng vừa bị cơ quan chức năng “tuýt còi” vì chưa hoàn thiện giấy tờ pháp lý, chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, thậm chí chưa có dấu hiệu xây dựng móng nhưng đã huy động vốn từ khách hàng.
Thông tin quảng cáo cho hay, dự án này do công ty TNHH Thương mại và Tư vấn Ngọc Điền (Ruby Land) làm chủ đầu tư và có quy mô khoảng 1.000 căn hộ cao cấp, nằm trong lòng khu đô thị Thịnh Gia, toạ lạc trên quốc lộ 13, phường Tân Định, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương.
Để thuyết phục khách hàng, nhân viên giao dịch môi giới đã gửi những “phiếu yêu cầu tư vấn” và thu 30 triệu đồng gọi là “tiền đảm bảo” để giữ chỗ. Đến ngày công bố dự án, nếu khách hàng đồng ý ký kết văn bản thoả thuận thì “tiền đảm bảo” sẽ được chuyển thành tiền thanh toán đợt 1. Tuy nhiên, đại diện sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, dự án này chưa được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.
“Những dự án nào chưa có trong danh sách đủ điều kiện chuyển nhượng, mở bán nhà ở hình thành trong tương lai mà chủ đầu tư tiến hành huy động vốn, nhận tiền khách hàng thì đều vi phạm pháp luật”, đại diện sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nói.
Công an tỉnh Bình Dương cũng cho biết, theo quy định hiện hành, các thể loại hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đặt chỗ... đều không có giá trị pháp lý và khi xảy ra sự cố như dự án không thể triển khai được thì người chịu thiệt hại chính là khách hàng.
“Có những chủ đầu tư huy động vốn trái phép bằng cách ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn với khách hàng để lấy kinh phí làm dự án. Tuy nhiên, khi dự án không được cơ quan chức năng cấp phép do chưa xây dựng cơ sở hạ tầng thì các chủ đầu tư này tìm đủ mọi cách để né tránh, thậm chí ôm tiền bỏ chạy khiến nhiều khách hàng lao đao”, một lãnh đạo phòng cảnh sát Kinh tế, Công an tỉnh Bình Dương thông tin.
Rủi ro tiềm ẩn với hợp đồng “đặt cọc giữ chỗ”
Vì nhập nhèm trong hoạt động đặt cọc, chẳng hạn “giữ chỗ” hoàn toàn không phải là “đặt cọc” nhưng nhiều chủ đầu tư đã “khai sinh” ra “văn bản 2 trong 1” lồng ghép “đặt cọc giữ chỗ” khiến người mua chủ quan, dễ bị mắc bẫy.
Theo LS Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, nếu bất động sản đủ điều kiện giao dịch theo quy định luật Kinh doanh bất động sản thì việc đặt cọc là biện pháp đảm bảo cho việc ký kết hợp đồng, là bước chuẩn bị cần thiết, bên bán chuẩn bị giấy tờ để công chứng, bên mua chuẩn bị tiền.
“Văn bản đặt cọc có nội dung đảm bảo rõ ràng như quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Trên thực tế, những văn bản có tên gọi khác như: Giữ chỗ, chính sách đặc biệt,... nhưng có nội dung về đặt cọc, thậm chí là ghi chữ rất nhỏ, hoặc giải thích bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền sẽ có tình trạng làm người mua hiểu nhầm, cài bẫy, lừa dối người mua. Điều này là rất đáng ngại”, vị luật sư đánh giá.
Do đó, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ ràng nội dung về đặt cọc theo quy định pháp luật và tên gọi văn bản phù hợp để người mua dễ nhận biết. Với tên gọi của văn bản “giữ chỗ” mà không có nội dung “cặt cọc” theo quy định pháp luật thì không thể hiểu là đặt cọc, chỉ xem là việc giao tiền và phải trả lại tài sản cho bên giao, không áp dụng việc bồi thường một khoản tương đương.
Chia sẻ về vấn đề “giữ chỗ” ở những dự án không đủ pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, khi dự án chưa có chủ trương chấp thuận đầu tư, chưa được cấp phép xây dựng mà thực hiện giữ chỗ cho khách hàng là “lách luật”, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
“Cần bổ sung chế định về đặt cọc với số tiền không vượt quá 50 triệu đồng khi ký hợp đồng mua bán vào Điều 57, luật Kinh doanh bất động sản. Theo đó, chúng tôi kiến nghị không lập hợp đồng mua bán hoặc sử dụng hình thức lập biên bản, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, “góp vốn đầu tư”, “hợp tác đầu tư”, “hợp tác kinh doanh” để thực hiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Việc này là huy động vốn trái phép, trái với quy định của luật Kinh doanh bất động sản. Luật này không có quy định đặt cọc, nên các đầu nậu, doanh nghiệp lách qua Bộ luật Dân sự để không hạn chế về số tiền huy động. Đa số những trường hợp đặt cọc càng cao, thì những dự án đó khách hàng dễ bị lừa. Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, thanh toán đợt 1 không quá 30% giá trị hợp đồng, cho nên đặt cọc không quá 50 triệu đồng là hợp lý”, ông Châu lý giải.
Hà Nhân
Bài đăng trên báo in Đời sống & Pháp luật số 178
