Các địa phương trên cả nước đã có dấu hiệu “dứt cơn sốt” đất nền sau thời gian ngắn giá tăng đột biến khắp nơi.
Bài học về công tác quản lý thị trường bất động sản
Tại họp báo thường kỳ quý I/2021 của bộ TN&MT, ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng tổng cục Quản lý Đất đai đã thông tin về tình hình sốt đất ở các địa phương.
Theo ông Phấn, sau khi có dư luận về tình trạng sốt đất, tổng cục Quản lý Đất đai đã có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố nhằm chấn chỉnh tình trạng sốt đất, trong đó có yêu cầu các địa phương phải công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất. Sau khi các địa phương công khai thông tin, tình trạng sốt đất có dấu hiệu hạ nhiệt.
“Ở đây có bài học về công tác quản lý thị trường bất động sản. Do công tác này được triển khai chưa thấu đáo nên xuất hiện tình trạng môi giới lợi dụng, gây nóng thị trường. Chúng tôi tiếp thu bài học này để trong cơ chế chính sách cũng như tổ chức thực hiện phải có sự kiểm tra, giám sát tốt hơn”, ông Phấn nói.
Sau khi bộ TN&MT có công văn yêu cầu các địa phương báo cáo tình hình tại các địa phương, ông Phấn cho biết, hiện nay tổng cục Quản lý Đất đai đã tiếp nhận báo cáo của một số địa phương, Bộ đang chờ các địa phương khác gửi báo cáo để tổng hợp phân tích.
Ông Phấn thông tin thêm, tổng cục Quản lý Đất đai cũng đã lập kế hoạch kiểm tra vấn đề quản lý đất đai tại 26 tỉnh thành để “cắt cơn sốt đất”.
Trước thực trạng sốt đất lan rộng tại khắp các địa phương trong cả nước thời gian qua, các chuyên gia cho rằng, những quy định chưa chặt chẽ của pháp luật trong việc phân lô bán nền chính là một trong những nguyên nhân.
Tại Hà Nội, đang xảy ra tình trạng sốt đất ở một số huyện ngoại thành. Ảnh ĐH. |
Chia sẻ với báo chí, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ TN&MT phân tích về những bất cập của luật Đất đai. Theo ông, từ năm 2016 - 2020, Chính phủ đã chỉ thị 4 lần về sửa đổi luật Đất đai. Tuy nhiên từ 2016 đến nay, luật Đất đai vẫn chưa được sửa và có lẽ vẫn tiếp tục phải chờ đợi.
Hiện nay luật Đất đai còn nhiều bất cập, cản trở phát triển kinh tế. Cơ hội phát triển của Việt Nam khá lớn nhưng đất đai cứ bị ách tắc với những quy định cũ. Những bất cập này tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản và góp phần làm “méo mó” thị trường.
Theo chuyên gia này, hiện có 4 vấn đề cần giải quyết. Trước tiên là đất nông nghiệp hiện vẫn chưa thực hiện tích tụ, tập trung đất đai có hiệu quả. Đây là câu chuyện phức tạp và cần có thay đổi. Hiện nay, chuyển nhượng đất đai tại nông thôn gần như không làm thủ tục mà giấy tay là chính.
Cùng đó, phát triển nhà ở hiện cũng có nhiều ách tắc. Hà Nội và TP. HCM là 2 thị trường lớn nhưng 2 năm qua chỉ phê duyệt được vài dự án mỗi năm và phải chờ đến khi Chính phủ ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật Đất đai thì mới gỡ vướng cho các dự án.
Thêm vào đó là “ách tắc” đối với các dự án bất động sản du lịch bởi luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về các loại hình bất động sản mới này. “Nút thắt” cuối cùng chính là câu chuyện người nước ngoài mua đất tại Việt Nam với bài toán đặt ra là phải kiểm soát được việc các đối tượng này thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
“Điểm huyệt” 5 nguyên nhân gây sốt đất, tăng giá ảo
Nhận định về tình trạng sốt đất, tăng giá ảo đồng loạt diễn ra tại nhiều địa phương trong cả nước thời gian vừa qua, Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo kịp thời, cùng sự vào cuộc của các bộ, ngành và địa phương nên thị trường bất động sản Việt Nam được sự kiểm soát và phát triển ổn định, lành mạnh, kể cả giai đoạn chịu ảnh hưởng từ dịch bệnh Covid-19 như năm 2020 vừa qua.
Tuy nhiên, bước vào quý I/2021, thị trường bất động sản có nhiều biến động. Mặc dù lượng giao dịch chỉ bằng khoảng 70% các giao dịch ở quý IV/2020 nhưng giá lại tăng. Phân khúc chung cư tăng từ 5 - 10%. Đáng chú ý, giá bất động sản đất nền có hiện tượng tăng nóng, cục bộ ở một số địa phương trên cả nước. Điển hình là một số vùng ven tại Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Phú Thọ, TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận... Hiện tượng tăng giá đất nền một cách cục bộ, nhưng lại tăng rất nhanh.
Điều này khiến nhiều người dân bỏ cả công việc, sản xuất kinh doanh để kinh doanh đất, tạo nên hiện tượng “sốt”, dẫn đến nhiều rủi ro, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn và lan rộng trên cả nước.
Đặc biệt, trên thị trường bất động sản nổi lên việc giao dịch các sản phẩm không đủ điều kiện pháp lý. Nhiều dự án chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật đã giao dịch, thậm chí giao dịch cả đất rừng, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư phát triển các dự án bất động sản. Đây là các giao dịch không đảm bảo yêu cầu pháp lý, tiềm ẩn rủi ro, nhất là khi người dân ồ ạt đầu tư vào sản phẩm này. Có 5 nguyên nhân cần được nhận diện.
Thời gian qua, nhiều địa phương đã quan tâm và bắt đầu triển khai các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội; trong đó có việc triển khai lập quy hoạch tỉnh theo quy định của luật Quy hoạch 2017. Theo đó, các địa phương thực hiện quy hoạch đầu tư, phát triển các dự án đô thị, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn; đồng thời, nâng cấp đô thị một cách đồng bộ.
Tuy nhiên, việc lập quy hoạch, công bố quy hoạch của các địa phương cũng chưa được công khai, minh bạch để định hướng kịp thời cho người dân và doanh nghiệp. Lợi dụng “kẽ hở” này, nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản tranh thủ đẩy giá đất lên cao để trục lợi. Đây là một trong những nguyên nhân đẩy giá đất lên cao như thời gian qua.
Nguyên nhân tiếp theo là trong thời gian dịch bệnh, lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thương mại đều rất thấp nên không còn hấp dẫn người dân. Cùng đó, nhiều nhà đầu tư thắng lớn từ thị trường chứng khoán và chuyển hướng sang bất động sản... Xu hướng đầu tư hướng vào bất động sản bởi họ cho rằng đây là giao dịch an toàn, hiệu quả và có cơ hội cho tương lai.
Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển các dự án về nhà ở, bất động sản, đô thị cũng còn nhiều khó khăn, đặc biệt là thủ tục pháp lý về đất đai, đầu tư, xây dựng... khiến nguồn cung hạn chế, chưa đáp ứng được cầu. Trong khi đó, phát triển các nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội cho đối tượng người nghèo ở đô thị, công nhân khu công nghiệp lại chưa được các địa phương quan tâm đúng mức, dẫn đến nguồn cung nhà ở xã hội còn thiếu, chưa đáp ứng đủ yêu cầu, nhu cầu của người dân hiện nay.
Thứ trưởng bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho rằng, nguyên nhân thứ 5 đến từ việc một số địa phương thực hiện lộ trình điều chỉnh giá đất với mức tăng từ 15 - 20%. Mặc dù việc tăng giá đất này chưa ảnh hưởng nhiều đến các giao dịch bất động sản hiện nay bởi các sản phẩm này đã được giao đất và đầu tư từ giai đoạn trước đây, nhưng chủ trương tăng giá đất đã ảnh hưởng đến tâm lý cả người bán và mua. Điều này cũng khiến thị trường bất động sản tăng giá.
| Theo hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý đầu năm đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1- 2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư. |
N.G(T/h)
Bài đăng trên ấn phẩm Đời sống & Pháp luật số Thứ 7(18)
