"Thực ra nhà phát tr?ển thay đổ? chất lượng, t?êu chuẩn của sản phẩm, cũng như cách thanh toán. Họ không g?ảm g?á mà họ đ?ều chỉnh g?á. Tô? không nghĩ là sẽ có g?ảm g?á mạnh nữa đâu", Marc Townsend - Tổng G?ám đốc CBRE V?ệt Nam ch?a sẻ
Tổng g?ám đốc đ?ều hành của 3 công ty tư vấn bất động sản nước ngoà? tạ? V?ệt Nam ch?a sẻ vớ? Forbes V?ệt Nam quan đ?ểm của họ về tình hình thị trường h?ện nay. Họ là Marc Townsend, CBRE V?ệt Nam, Ne?l Macgregor, Sav?lls V?etnam và Chr?s Brown, Cushman & Wakef?eld V?etnam.
- Thị trường bất động sản (BĐS) đã sụt g?ảm từ 2008. Ông đã nhìn thấy ánh sáng le ló? cuố? đường hầm chưa?
MARC TOWNSEND: Có những ngày chúng tô? nghĩ rằng thị trường đã qua g?a? đoạn khó khăn nhất và có những ngày chúng tô? thấy thị trường dậm chân tạ? chỗ. Có nh?ều thương vụ đang xảy ra mặc dù đó không phả? là những thương vụ lớn... Ánh sáng cuố? đường hầm mà chúng tô? mong đợ? ở thị trường này không phả? là g?á tăng hay doanh số tăng, mà là số lượng bán, cho thuê tăng lên và những ngườ? thuê hà? lòng.
NEIL MACGREGOR: Gần đây, chính phủ đã làm rất tốt va? trò k?ềm chế lạm phát và ổn định t?ền tệ, đ?ều này thể h?ện ở lã? suất vay hấp dẫn hơn và GDP tăng trưởng ổn định vớ? tốc độ 5\% mỗ? năm. Từ tín h?ệu này, chúng tô? kỳ vọng sự quan tâm đến lĩnh vực BĐS sẽ tăng trong 1 – 2 năm tớ?, chủ yếu là trong lĩnh vực nhà ở.
CHRIS BROWN: Trong kh? thị trường nhìn chung còn trì trệ, chúng tô? vẫn nhìn thấy tín h?ệu tốt lên ở và? phân khúc trong những vị trí ch?ến lược. Sau 5 năm, đang có xu hướng tăng những g?ao dịch vớ? một số dự án có khả năng s?nh lờ? cao ở Hà Nộ? và TP.HCM. Đợt suy g?ảm từ mức tăng trưởng của năm 2007 và đầu năm 2008 thực ra đã g?úp đ?ều chỉnh thị trường đ?ều này sẽ g?úp thu hút nhà đầu tư quốc tế vớ? nguồn vốn ch? phí thấp đang đ? tìm cơ hộ?.
- Một số chính sách hỗ trợ thị trường đã được thực th?, và lã? suất đang ổn định trở lạ?. Ông có thấy đ?ều này g?úp làm ấm lên thị trường BĐS?
MARC TOWNSEND: Nó g?úp đ?ều chỉnh tâm lý thị trường rằng đ?ều tệ nhất đã qua rồ?. Nếu bạn có nh?ều t?ền, bỏ vào ngân hàng lúc này vẫn là g?ả? pháp tốt nhưng trong vòng 6 tháng nữa có thể sẽ khác. Nếu bạn đầu tư vàng thì có lẽ nên bán đ?, nếu bạn chưa làm thế. Tô? chắc là nếu dân có t?ền, họ sẽ bắt đầu xem xét đầu tư BĐS, nhất là mảng thị trường g?á thấp. BĐS vẫn là kênh đầu tư rất trọng của ngườ? V?ệt Nam.
MACGREGOR: Các chính sách hỗ trợ của Chính phủ và lã? suất g?ảm trở lạ? mức năm 2007 đang dẫn đến nh?ều đổ? mớ? tích cực ở thị trường BĐS. Kh? lã? suất hạ và n?ềm t?n của ngườ? t?êu dùng tăng lên, các g?ao dịch nhà ở đã tăng đáng kể trong nửa năm đầu năm 2013, so vớ? cùng kỳ năm 2012.
BROWN: Lã? suất có ý nghĩa khác nhau đố? vớ? nhà phát tr?ển và những ngườ? mua. Vớ? nhà phát tr?ển, mặc dù lã? suất g?ảm, v?ệc vay vốn h?ện vẫn khó vì ngân hàng đang thực h?ện v?ệc tá? cấu trúc các khoản nợ xấu, trong đó rất nh?ều nợ xấu đến từ các dự án bất động sản lớn dở dang... Nhìn từ quan đ?ểm của ngườ? mua, v?ệc lã? suất g?ảm và ổn định kh?ến nhà đầu tư xem xết đến thị trường chứng khoán và BĐS.
- Về phân khúc nhà ở, nh?ều ngườ? có nhu cầu về nhà ở vẫn đang chờ đợ? cho g?á g?ảm t?ếp, hoặc nó? cách khác, có một kỳ vọng rằng một số nhà phát tr?ển sẽ bị phá sản, dẫn đến g?á g?ảm hơn nữa. Ông có cho rằng đây là kịch bản có thể xảy ra?
TOWNSEND: Chúng tô? chưa thấy trường hợp phá sản, phát mạ? nào từ phía ngân hàng cả. Những dự án có vấn đề nhất là dự án xây dựng dang dở phả? ngưng lạ?. Muốn nó khở? động lạ? nhà đầu tư khác phả? nhảy vào, trả nợ, xây t?ếp, và ngườ? mua phả? t?ếp tục trả t?ền. Tô? chưa thấy đ?ều đó xảy ra nh?ều.
Luật Phá sản của V?ệt Nam cũng không g?ống luật phá sản ở nơ? nào trên thế g?ớ?... Tô? thấy báo chí đưa t?n là một số dự án đang g?ảm g?á hàng loạt, nhưng tưởng như g?ảm g?á, thực ra nhà phát tr?ển thay đổ? chất lượng, t?êu chuẩn của sản phẩm, cũng như cách thanh toán. Họ không g?ảm g?á mà họ đ?ều chỉnh g?á. Tô? không nghĩ là sẽ có g?ảm g?á mạnh nữa đâu.
MACGREGOR: Đúng là có tâm lý “chờ đợ?” trong những năm gần đây, tuy nh?ên, nh?ều chủ đầu tư đã và đang đưa ra những hình thức khuyến mã? hấp dẫn g?úp tăng tỷ lệ hấp thụ của thị trường mà không phả? g?ảm g?á. Chúng tô? kỳ vọng mô hình này sẽ t?ếp tục d?ễn ra và g?á BĐS g?ảm chỉ ở những dự án có chất lượng thấp, hoặc những dự án có tồn kho lớn.
BROWN: Nợ xấu là một chủ đề nóng h?ện nay. Thực tế, vấn đề này không xử lý trong một sớm một ch?ều được. Đ?ều này có nghĩa, tâm lý trông đợ? v?ệc ngân hàng tịch thu tà? sản để xử lý sẽ mất nh?ều thờ? g?an.
Chúng tô? nghĩ rằng kịch bản dễ xảy ra nhất là các nhà phát tr?ển sẽ t?ếp tục g?ảm g?á bán trong nỗ lực tìm k?ếm dòng t?ền và trả nợ. Các ngân hàng sẽ mua lạ? các dự án này nhưng có thể sẽ chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác ở một tỉ lệ ch?ết khấu thấp hơn mức nợ, rồ? họ sẽ hoàn thành và từ từ sẽ g?ảm tồn kho bất động sản.
- Có những quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoà? vào các dự án h?ện hữu, thông qua mua bán, sáp nhập (M&A) không và l?ệu đ?ều này có g?úp đẩy thị trường?
TOWNSEND: Rất ít nhà đầu tư nước ngoà? muốn chấp nhận rủ? ro. Họ thường chọn mua những tòa nhà đã xây xong để tân trang lạ? hơn là vào mua lạ? một dự án dở dang để làm t?ếp, phả? tìm h?ểu xem tổng số nợ bao nh?êu... Họ phả? tìm h?ểu quá nh?ều thông t?n trong một thị trường còn th?ếu m?nh bạch và họ không phả? những ngườ? k?ên nhẫn.
Thực ra những ngườ? đang mua lạ? là các nhà đầu tư V?ệt Nam vì họ có thông t?n, h?ểu vấn đề, có quan hệ. Có rất nh?ều dự án đang d?ễn ra màn bạn không đọc được trên báo, do những công ty V?ệt Nam có nh?ều t?ền mua lạ?. Đây là g?a? đoạn vàng cho các công ty V?ệt Nam! Không có một bạch mã hoàng tử từ bên ngoà? đâu, mà chính từ nguồn trong nước.
MACGREGOR: Trong kh? các nhà phát tr?ển dự án trong nước đang gặp khó khăn trong v?ệc huy động vốn và thanh khoản cho dự án, đây là cơ hộ? cho các nhà đầu tư nước ngoà? g?a nhập thị trường vớ? thế mạnh về nguồn vốn và chuyên môn của họ. Kỳ vọng về g?á đã hợp lý hơn nh?ều và ngườ? mua có quyền thương lượng tốt hơn.
Chúng tô? nhận thấy cơ hộ? có được những dự án phát tr?ển hấp dẫn cho những nhà đầu tư nước ngoà? trong khoảng từ 6 – 12 tháng sắp tớ?, mà khó có thể tìm được lúc thị trường còn “nóng", bằng chứng là những g?ao dịch lớn gần đây. Ngoà? ra, chúng tô? cũng nhận được ngày càng nh?ều yêu cầu tư vấn từ các nhà đầu tư Nhật Bản và Đà? Loan và các quốc g?a khác trong khu vực.
BROWN: Quan tâm của nhà đầu tư nước ngoà? chủ yếu tập tập trung vào các vị trí đắc địa có khả năng tạo nguồn thu và có khả năng s?nh lờ? lâu dà?. Chúng tô? thấy có nh?ều quan tâm từ các nhà đầu tư ngoạ? vào v?ệc mua cổ phần ở các công ty có dự án tốt, uy tín thương h?ệu cao.
- Thị trường nào đang có dấu h?ệu phục hồ?, văn phòng, bán lẻ hay phân khúc nhà ở?
TOWNSEND: Rõ dàng đang d?ễn ra v?ệc tá? cấp vốn cho các dự án nhà ở, trong đó nh?ều dự án ở khu vực đông dân cư ở Tân Bình, Bình Thạnh... và trong những dự án nhà ở cấp thấp hơn. Tình trạng thừa cung ở mang văn phòng đang hết dần, vì các công ty đang dịch chuyển văn phòng vào những cao ốc văn phòng ở khu vực trung tâm. Khách sạn cũng không có nh?ều nguồn cung mớ? trong thờ? g?an tớ?.
MACGREGOR: Thị trường văn phòng ở TP.HCM đang có dấu h?ệu cả? th?ện rõ rệt, thể h?ện ở g?á thuê thực đạt được cao hơn do các chủ tòa nhà đưa ra thờ? hạn m?ễn phí t?ền thuê ngăn hơn và ít các hình thức khuyến mã? khác nhằm thu hút ngườ? thuê. D?ện tích văn phòng đang chờ cho thuê cũng ít hơn vớ? số lượng hạn chế những văn phòng mớ? đang được xây dựng. Kh? nguồn cầu tăng lên g?á cho thuê văn phòng sẽ tăng dần lên.
BROWN: Lĩnh vực văn phòng đang có dấu h?ệu tăng trưởng được dẫn dắt bở? các yếu tố như địa đ?ểm, nguồn cung và cầu thị trường, ở cả ha? thị trường Hà Nộ? và TP.HCM. Nhu cầu t?êu dùng yếu đ? sẽ làm chậm quá trình phục hồ? của thị trường bán kẻ, nhưng có những dấu h?ệu tích cực kh? nh?ều thương h?ệu mớ? vào V?ệt Nam. Có khả năng các trung tâm bán lẻ sẽ có sự kết hợp g?ữa th?ết kế đẹp, mặt bằng tốt, không g?an thích hợp và hướng đến phân khúc trung cấp. Về nhà ở, những nhà phát tr?ển có uy tín vẫn đang bán được hàng.
- Theo ông, sa? lầm lớn nhất của nhà phát tr?ển BĐS từ đợt sụt g?ảm này là gì?
TOWNSEND: Quá hứng khở? và t?n rằng là thị trường sẽ tăng mã? trong kh? nó phả? g?ảm. Ngoà? ra không nhận rằng lã? suất ở V?ệt Nam rất khác những nơ? khác.
MACGREGOR: 2 bà? học cơ bản: Một là, những nhà phát tr?ển dự án căn hộ đã không ngh?ên cứu thị trường kỹ lưỡng và vị thế xây dựng quá nh?ều căn hộ vớ? d?ện tích quá lớn. Căn hộ vớ? mức g?á có thể chấp nhận được vẫn là vấn đề then chốt ở V?ệt Nam và đã có quá nh?ều căn hộ được xây dựng vớ? g?á quá cao đố? vớ? thị trường h?ện nay ở V?ệt Nam.
Bà? học thứ ha? là nh?ều nhà phát tr?ển đã lạm dụng nguồn vốn văn lớn từ ngân hàng trong kh? có rất ít nhà phát tr?ển BĐS (hay ngân hàng) thật sự có k?nh ngh?ệm huy động vốn cho dự án BĐS ở một thị trường mớ? nổ? đang phát tr?ển nhanh như vậy.
BROWN: Những nhà phát tr?ển bị th?ệt hạ? nhất trong đợt rồ? là những nhà đầu tư vào BĐS thay vì lĩnh vực cốt lõ? của họ, trong đó có các doanh ngh?ệp nhà nước. Nh?ều công ty phát tr?ển dự án không đáp ứng nhu cầu thị trường. Các vấn đề từ th?ết kế, chất lượng, khả năng ch? trả và v?ệc phân phố? dự án đã tác động đến n?ềm t?n ngườ? mua vào dự án.
- Lỗ? lớn nhất mà nhà đầu tư BĐS phạm phả? là gì?
TOWNSEND: T?n rằng g?á chỉ có tăng mà thô?.
MACGREGOR: Nh?ều nhà đầu tư BĐS đã tự làm mình quá tả?, ở v?ệc đầu tư vào một danh mục lớn gồm nh?ều BĐS, sử dụng vốn vay ngân hàng vớ? lã? suất rất cao. Kh? thị trường b?ến động, họ sẽ không thanh toán được các khoản vay nợ và khó có thể thoá? vốn từ các khoản đầu tư BĐS do thị trường kém thanh khoản.
BROWN: Thay vì nhấn mạnh vào sa? lầm của nhà đầu tư, chúng ta nên xem xét v?ệc họ nên làm gì vào tương la?. Họ cần bảo đảm rằng họ đang đầu tư vào cá? mà họ h?ểu và trong khả năng tà? chính của mình. Và? câu hỏ? họ cần đặt ra là: Một là, vị trí bất động sản đó có sẽ đạt được tăng trưởng vốn hay không? Ha? là, có bao nh?êu căn hộ/b?ệt thự/khu công ngh?ệp ở khu vực đó, có cơ hộ? bán hoặc cho thuê dễ dàng không? Ba là, có dự án đố? thủ nào và trong trường hợp cần th?ết, có thể dễ thoá? vốn bất động sản hay không? Trả lờ? được câu hỏ? này, nhà đầu tư trung bình có thể tránh các sa? phạm trong tương la?.
- Nếu có thể đưa ra một lờ? khuyên ngắn gọn cho những ngườ? đầu tư vào thị trường này, lờ? khuyên sẽ là...
TOWNSEND: Đây là thờ? g?an rất tốt để mua vào! Kh? đầu tư hãy xem kỹ nhà phát tr?ển là a?, tìm h?ểu thị trường kỹ hơn, đầu tư bằng cá? đầu chứ không phả? bằng cảm xúc.
MACGREGOR: Nên tham khảo tư vấn từ những chuyên v?ên BĐS am h?ểu thị trường địa phương. Vớ? lĩnh vực BĐS, mặc dù “vị trí, vị trí và vị trí” vẫn luôn đúng, nhà đầu tư có lẽ cũng nên “ngh?ên cứu, ngh?ên cứu và ngh?ên cứu” nếu muốn thu được lợ? nhuận hấp dẫn và g?ảm th?ểu rủ? ro kh? đầu tư vào các thị trường này.
BROWN: Hãy gọ? đ?ện thoạ? cho chúng tô?.
Theo G?aoduc
