Đồng Nai đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư bất động sản nhờ sở hữu nhiều lợi thế về vị trí và sự thay đổi diện mạo hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, chính sự thay đổi này khiến thị trường bất động sản Đồng Nai xuất hiện nhiều rủi ro.
Tại tọa đàm về thị trường bất động sản Đồng Nai tổ chức mới đây tại TP.HCM, ông Nguyễn Minh Khang - Quyền Tổng giám đốc Công ty LDG cho biết, những năm trước ông đi tham quan thị trường Đồng Nai và cho rằng thị trường này “nát bét” vì đầu tư tự phát rất nhiều, cứ 3.000 - 4.000 m2 đất xẻ ra để bán, dẫn đến thị trường “hot” ảo.
Nhà đầu tư nhảy vào ồ ạt
Thị trường phát triển lộn xộn, tự phát khiến tỉnh Đồng Nai có chỉ đạo phải thay đổi hướng phát triển thị trường bất động sản Đồng Nai theo quy hoạch được quản lý và minh bạch hóa tính pháp lý.
Để thị trường bất động Đồng Nai phát triển bền vững, theo ông Khang cần giải quyết 1 bất cập là nhà đầu tư nhảy vào đầu tư ồ ạt rồi bán, 3 - 4 năm sau quay lại vẫn không có nhà nào, dưới góc độ phát triển dự án là thất bại hoàn toàn.
Minh chứng từ dự án DN ông đang triển khai, ông Khang cho biết: "Thời điểm triển khai dự án Trảng Bom chúng tôi xác định là phát triển đô thị, phải đi từ đầu. Tất cả những tiện ích khu đô thị được làm trước và yêu cầu xây sẵn nhà để đưa dân vào ở. Chứ bán đất nền rồi giao sổ, nhà đầu tư thứ mấy cấp thì 5 năm sau vẫn không có người ở. Có yêu cầu cụ thể thì khi đó, các khu đô thị mới đông đúc, người ở thực”.
Ông Nguyễn Thanh Lâm - Phó giám đốc Sở Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Đồng Nai thừa nhận, bất động sản Đồng Nai gần đây có sốt ảo do một số cò mồi thổi giá, đất thì chưa có quy hoạch, đất nông nghiệp… chưa làm sổ đỏ được. Do vậy, tỉnh mới dừng quy hoạch về tách thửa. Chẳng hạn 1.000 m2, tách thửa 10 hộ, mỗi hộ 100 m2, vậy thì được tách mấy lần. Do đó, cần sửa trong quy định là tách mấy lần. “Chúng tôi đang đề nghị bổ sung sửa đổi Luật Đất đai, Luật Quy hoạch để ăn khớp nhau” – ông Lâm cho biết.
Theo Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, tính hết năm 2016, Đồng Nai có tổng cộng 55 dự án nhà ở cung cấp gần 30.200 sản phẩm bất động sản (căn hộ, nền đất) trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong đó, thị trường thứ cấp chiếm lĩnh tổng nguồn cung của Đồng Nai với khoảng 27.600 sản phẩm, hơn 90% tổng nguồn cung trong khi đó số lượng nguồn cung hiện hữu trên thị trường sơ cấp chỉ khoảng 2.600 sản phẩm.
Tính đến nay, Đồng Nai đã thu hút gần 300 dự án bất động sản của các doanh nghiệp trong và ngoài nước với những dự án có quy mô vốn lên tới hàng tỷ USD, như Dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng tại Biên Hòa của Donacoop với tổng vốn đầu tư dự kiến 12 tỷ USD; Dự án Đông Sài Gòn có quy mô diện tích 759 ha với tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD của Tín Nghĩa…
Rà soát pháp lý thật kỹ để tránh rủi ro
Nói về thị trường bất động sản Đồng Nai, ông Lâm cũng cho biết, hiện Đồng Nai có 300 dự án đã và đang làm bồi thường, có những nhà đầu tư vay ngân hàng trong bối cảnh lãi suất cao, nên rủi ro lớn.
Ông Lâm cũng đưa ra 3 nhóm đầu tư bất động sản tại Đồng Nai. Nhóm thứ nhất là đã tiếp cận và gắn liền không gian với khu đô thị hiện có là TP Biên Hòa, Long Thành, Trảng Bom, Long Khánh. Nhóm này chỉ phát triển ngắn hạn vì khu vực trung tâm quỹ đất cũng đã gần hết do thuận tiện giao thông.
Nhóm thứ 2 là vùng ngoại ô của những thị trấn, đô thị thì phải đầu tư từ 5-7 năm. Hạ tầng kỹ thuật kết nối vào hạ tầng kỹ thuật chính vẫn còn khó khăn.
Những dự án của nhóm này có diện tích 200 - 300ha, tổng vốn đầu tư lớn nên đương nhiên sẽ phân kỳ đầu tư và kêu gọi nhiều nhà đầu tư, cả nhà đầu tư thứ cấp. Trong đó, có một số dự án đã triển khai, nhưng chủ yếu vẫn là phân lô bán nền. Nhiều dự án đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng không có hạ tầng xã hội, nên không có người đến ở.
Nhóm thứ 3 là đầu tư các dự án xung quanh sân bay Long Thành, tổng quy mô 21.000ha nhưng chưa có quy hoạch. Nhà đầu tư thứ cấp muốn đầu tư vào đây thì cần có năng lực, có tài chính để giảm thiểu rủi ro, tránh như trường hợp của Nhơn Trạch.
"Góc độ cá nhân tôi cho rằng đầu tư vào nhóm 1-2 là hiệu quả nhất, thu lợi ngay, còn nhóm 3 thì phải dài hơi hơn vì chưa có quy hoạch, chưa có định hướng", ông Lâm nói.
Bà Trần Thị Cẩm Tú - Tổng giám đốc Công ty Eximrs đưa ra lời khuyên, khi đầu tư vào bất động sản Đồng Nai cần để ý 3 yếu tố: Vị trí dự án; kết nối vùng và cơ sở hạ tầng. Đối với đất nền, pháp lý cao nhất là 1/500 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Với dự án căn hộ thì pháp lý cao nhất là giấy phép xây dựng.
"Đầu tư không phải vì hiện trạng bây giờ mà là tiềm năng tương lai. Các nhà đầu tư hãy chậm lại, rà soát pháp lý thật kỹ để tránh rủi ro” – Bà Tú cho biết.
Thiên Bình
